房屋租賃新政：用足存量房，允許商業用房等改建租賃住房

在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場獲得政策刺激。

5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。

會議指出，實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

為發展住房租賃市場，國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規範方面，給予住房租賃市場支持。

打通存量房與租賃市場通道

發展住房租賃市場的一個前提，就是房源的籌措問題。

國務院常務會議提出，要發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

同策諮詢研究部總監張宏偉對第一財經記者表示，強調發展住房租賃市場，原因之一就是市場上有不少存量房閒置，包括新房和二手房，需要採取措施解決閒置問題。

今年1月，陜西省政府發佈《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作的通知》，明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地通過購買和長期租賃方式，把適合或經改造符合公共租賃住房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房房源。同時，通過適量建設公共租賃住房，充分利用社會存量住房，將保障面保持在23%。

“適量建設”和“充分利用”，兩個不同的説法，在張宏偉看來，也表明了我國保障房市場的變化，“不再大規模集中建設公租房，而是通過適當的方式，到租賃市場上去解決居住問題。”

類似説法，在2015年10月，安徽省住房和城鄉建設廳出臺的《關於推進公共租賃住房貨幣化保障的指導意見》中也出現了。該指導意見明確表示，要推進公租房房源籌集由新建，向市場長期租賃、收購方式轉變。從2016年起，減少公租房新開工建設量，確需增加公租房供應的地區，應結合當地實際，主要通過在市場長期租賃和購買方式籌集。

為了加快公租房的分配速度，陜西省還提出實施預分配等措施，確保在項目竣工前6個月編制完成配租配售方案，竣工驗收後3個月內完成分配入住。到2016年底，力爭使2013年底前開工的公共租賃租房入住率達到90%以上，以後年度照此類推。

截至2015年11月末，陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬平方米，以現有的增速計算，全省待售房屋去庫存週期約為21個月。而安徽省將力爭用3年時間，在消化新增商品房的前提下，再化解商品房庫存2500萬平方米左右，將房地産庫存調整到合理區間。

推進公租房貨幣化

在住房租賃市場上，公租房是其中的特殊部分，同時屬於住房保障的範疇。

此次國務院常務會議上明確， 推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。 保障對象，包括了在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障範圍。

我國住房保障有實物保障和貨幣補貼兩種方式，此前多以實物保障為主，隨著住房供求關係緩和以及住房租賃市場的一定發展，開始向貨幣補貼轉變。

數據顯示，到2010年底，全國累計用實物方式解決了近2200萬戶城鎮低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數佔城鎮家庭總戶數的比例達到9.4%，還有近400萬戶城鎮低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補貼。

而在“十二五”期間，我國又進行了一輪規模空前的保障房建設，按照規劃，到“十二五”末，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。

此前就有專家向記者表示，貨幣補貼是國外住房保障的主流，尤其在歐美發達國家，政府不會參與供應，也就是不補磚頭補人頭。

安徽省住房和城鄉建設廳出臺的《關於推進公共租賃住房貨幣化保障的指導意見》中，也明確表示，鼓勵發放住房租賃補貼，對符合條件的公租房保障對象，可通過發放住房租賃補貼的方式支持其在市場上租賃住房。

而政府投資的公租房要加快推進租補分離、分檔補貼和管辦分開、市場運作機制。安徽省方面表示，要力爭通過3~5年時間，基本形成符合安徽實際的公租房貨幣化保障機制。

陜西省也提出，加大公共租賃住房補貼發放力度，支持保障對象通過租賃市場解決住房問題。同棚戶區改造上也大力推進貨幣化安置，制定並公佈本地實施棚戶區改造貨幣化安置的政策措施，歸集房地産開發企業提供的存量商品房，建立棚戶區改造安置房房源庫，確保棚戶區改造貨幣化安置率不低於50%。

除此之外，國務院常務會議還提出，要完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應;強化監管，推行統一的租房合同示範文本，規範仲介服務，穩定租賃關係，保護承租人合法權益。

張宏偉説，從鼓勵住房租賃市場發展的政策面，尤其是金融政策面來看，未來房地産信託投資基金(REITs)的推進速度會加快。或者是説，一些配套性的金融政策會出臺來支持現在的租賃型住房的發展。

安徽方面就提出，要積極推進政府和社會資本合作(PPP)公租房項目試點，探索通過REITs等模式，深化公租房投資運營機制改革。

張宏偉表示，金融支持住房租賃市場的發展，尤其在市場成熟度較高的城市，比如北上廣深，以資産管理為特徵的業務市場空間會更大。

所謂的資産管理，首先就是閒置住房租賃業務的整合、運營、管理，同時，利用金融手段來實現資産在運營過程中的增值。“未來應該是這樣一個趨勢，包括配套的措施也會出臺。我了解很多開發商和房地産服務類企業，都在向這方面轉型。”張宏偉説。（胥會雲）