環一線周邊城市房地産政策為何踩“剎車”？

新華社北京5月8日電（記者 雷敏 鄭鈞天 齊雷傑）一線城市出臺嚴控政策，樓市“高燒”急速降溫，上海、深圳4月樓市成交量幾遭“腰斬”。但與此同時，環一線周邊城市的樓市量價卻開始“躥升”，環比漲幅全國居前。面對這一動向，河北環京4縣市，長三角地區的合肥、南京、蘇州，毗鄰深圳的惠州等城市近期紛紛收緊房地産政策。

受益於地利之優勢，本就為“承接”一線城市住房需求而興旺的環一線周邊城市樓市，正可借此“去庫存”，為何卻又踩“剎車”了呢？

一線樓市政策收緊資金“擠出”，周邊二三線樓市成熱點

今年初以來，一線城市房價出現過快上漲趨勢。3月底開始，上海、深圳相繼收緊樓市限購政策，如提高二套房首付比例、升級“限外令”等，廣州也明確將繼續執行限購政策。數據顯示，滬深房地産調控新政出臺“滿月”後，兩地樓市交易量均現50%左右回落。然而，在一線城市限購從嚴後，環一線周邊城市房價開始“接力”上漲。

易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者，今年春節過後，滬深部分剛需以及投資投機購房需求開始轉移至周邊的杭州、蘇州、南京等城市。

中國指數研究院5月1日發佈數據顯示，2016年4月，住宅價格環比漲幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，除廈門和武漢之外，均為環一線周邊城市。其中，惠州、昆山、中山、蘇州漲幅超過5%，廊坊、南京、珠海、東莞漲幅也超過3%。

“全國樓市正在經歷‘板塊輪動’。受益於一線城市的‘溢出效應’和‘比價效應’，再加上自身有一定的産業和經濟體量，在一線樓市受限後，環一線和部分二三線城市已成為房價接棒上漲的熱點區域。”仲量聯行中國區研究總監周志鋒説。

限價、限購、限貸，環一線周邊城市樓市政策踩“剎車”

記者梳理髮現，目前已有廊坊、合肥、南京、蘇州、惠州等城市政府緊急出臺限價、限購、限貸等收緊措施，為驟熱的樓市降溫。

--限價。南京市近日宣佈商品住宅項目價格將設“漲停區間”，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2萬至3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。

此前，蘇州市也發佈“蘇十條”，規定市區新建商品房實際銷售價格不得高於申報價格，並在3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%。下一批次備案預售價格不宜高於上一批次同類型房屋成交均價的6%。

--限購。環北京市的河北省廊坊市4月1日出臺9條穩控樓市措施，對下轄的三河、大廠、香河和固安實施限購政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於30%。“這會從根本上消除樓市價格暴漲的可能性。”三河市房管局副局長趙虎森説。

--限貸。對於有購房貸款記錄的借款人家庭，南京市規定不得納入“首次購買普通住房”支持對象；惠州規定，個人住房按揭貸款必須嚴格按照人民銀行的規定來確定首付比例和利率，同時，在小微貸款以及消費貸方面，出現貸款額度變低的情況。

環一線周邊城市樓市政策踩“剎車”原因何在？

從目前形勢看，絕大多數二線和三四線城市去庫存任務依然十分嚴峻。那麼，這一去庫存“良機”，環一線周邊城市為何要放棄呢？

業內人士表示，受溢出效應和一系列利好政策的拉動，這些地區去庫存壓力本就不大。造成本輪房價在短時間內過快上漲的背後，既有一線城市“轉移”來的剛需，也有明顯的投機投資。今年年初，毗鄰京城的河北省三河市燕郊鎮，不少新樓盤價格較去年出現較大幅度上漲，當地興越房産的一位仲介以悅榕灣小區為例介紹，2015年前半年每平方米單價在1.1萬元左右，到2015年年底上漲到1.6萬元左右，今年三四月份每平方米單價達到1.9萬元。

廣東一家房企營銷副總告訴記者：“有錢、任性、不議價，是惠州樓市對於深圳客的印象。對比深圳每平方米4萬多元的銷售單價，惠州8000多元的房價在深圳客眼中就是‘大白菜’。”

大量非本地人“任性”買房，也給這些在收入和消費水平上明顯低於一線城市的二三線城市居民，增加了不小的壓力。

易居研究院發佈的《全國30省房價收入比排行榜》顯示，擁有或毗鄰一線城市周邊的省份如廣東、浙江、河北房價收入比分別以9.4年、8.5年、7.3年領先於全國，超出6至7年的合理區間。

易居房地産研究院研究員曹倪娜分析，由於需求溢出效應，環一線城市周邊吸引了大量有購買力的購房者，推動房價快速上漲，而這部分人的收入並不全部來源於當地，但卻進一步推高了當地的房價收入比。

另外，2014年杭州房價高達10%的跌幅仍歷歷在目。因此，即使是對於南京、蘇州等強二線城市的政府來説，穩定房價也是地方政府房地産調控的重要內容，否則預期不穩定，容易累積泡沫。

河北三河市房管局副局長趙虎森、固安縣房管局副局長張洪波表示，穩控樓市是地方政府責任。“即使是廊坊市區和其他縣市區居民，也不能參與投機炒作。這就嚴格抑制了投資和投機炒作需求。”張洪波説。

不過，業內人士也指出，雖然最快見效的“穩房價”手段是需求側調控，但這一方式極易陷入越控越漲的怪圈。如當前上海樓市成交量價齊跌，但限購收緊反而讓房企形成中長期看漲預期，高價項目頻頻入市。建議政府雙管齊下，在供給側多做文章。