加杠桿去樓市庫存風險多多

從當前我國經濟發展的階段性特徵著眼，繼續加杠桿既會加重民眾的生活壓力，也不利於房地産行業的健康發展。要在堅持居住屬性和分城施策原則的前提下，在保持房地産業健康發展和推進農業現代化的同時，加快人的城鎮化進程，進而帶動二三線城市去庫存

近一年多來，我國先後多次降準降息，一些城市還調整首套房房貸認定標準、降低二套房貸標準、取消“限外”政策。與此同時，有些房産仲介、開發商乃至金融機構，或明或暗地搞起了“首付貸”業務。這些動作在一定程度上支持了住房市場的向好，也給經濟發展和民眾生活增加了潛在風險。從當前我國經濟發展的階段性特徵著眼，繼續加杠桿既會加重民眾的生活壓力，也不利於房地産行業的健康發展。

首先，我國很多城市的房價收入比已經很大，加杠桿刺激房價走高，房價收入比將進一步加大。2015年，全國城鎮居民人均可支配收入為3.2萬元，即使是一線城市，北上廣深的人均年收入也分別僅有5.3萬元、5.3萬元、4.7萬元和4.5萬元。在偏態分佈狀態下，多數人的收入往往會低於平均水平。房價收入比本已經懸殊，加杠桿必然會刺激一些地區房價大漲。今年以來，全國商品房銷售面積和銷售額增速不斷創下新高，同比漲幅由延續半年多的百分之十幾，躍升至1-4月的36.5%（銷售面積）和55.9%（銷售額），銷售額漲幅高於銷售面積漲幅近20個百分點，表明均價有了較大幅度上漲。這種狀況持續下去，房價與收入的差距必然繼續擴大。

第二，現階段我國的社會保障水平還相對較低，加杠桿將對一些民眾的生活增加不確定因素。儘管多年來社保覆蓋面不斷擴大，但由於我國人均GDP仍處於世界中等偏下水平，且老齡化程度不斷加劇，多數職工養老金水平較低，就醫也需要自付一定比例，還有相當醫療項目屬於自費。若是加杠桿，貸款的門檻越低，貸款的比例就越高，貸款的本金及利息也越高，還貸的壓力也越大。鉅額貸款必然使重壓下的“房奴”難以放心大膽地正常消費，幸福感被房子擠壓得嚴重縮水，如遭遇大病或家庭突發事件，個人生活將陷入窘境。

第三，加杠桿會再次刺激投資性需求，不僅不利於去庫存，還有可能積聚新的房地産泡沫。加杠桿不僅釋放了部分剛需和改善性需求，還刺激了投資投機需求。今年前4個月，除了銷售量、價格雙漲外，房地産投資也一改持續了一年的增幅逐月降低局面，呈現出明顯的V形反轉；土地購置面積降幅也從持續了一年多的30%以上迅速縮小至6.5%；本年到位資金增速則由一年前的3%迅速躍升至16.8%。若繼續加杠桿，必然導致舊有的泡沫尚未擠出，新的更大的泡沫又在刺激下積聚。

第四，加杠桿會積聚樓市泡沫，必然使發生金融和經濟危機的風險加大。雖然目前我國房貸在總貸款中的比例明顯低於發達國家，但如果持續加杠桿，甚至讓“首付貸”大行其道，並因此加劇了樓市泡沫，還貸風險和銀行壞賬風險都將明顯上升。一旦泡沫破裂，相當一部分依靠貸款的炒房客將無力償還貸款本息。即使是剛需或改善性需求，高房價加高杠桿，一旦個人及家庭出現影響收入和支出及貸款人還款能力的特殊情況，就可能帶來還貸風險。一旦相關風險不可控，必然拖累宏觀經濟的發展。美國的次貸危機就是高杠桿帶來的前車之鑒。

不繼續加杠桿，那又該如何去庫存？要靠人的城鎮化。2014年末，我國一産從業人員比重已經降至30%以下，為29.5%，但總人口中鄉村人口的比重仍為45.3%。早在2005年，美國、日本、德國、英國、法國一産人員比重就分別達到了1.6%、4.4%、2.4%、1.3%和3.6%。所以説，推進人的城鎮化和推動一産人員向二三産業轉移的過程，在我國還遠未完結。因此，要在堅持居住屬性和分城施策原則的前提下，在保持房地産業健康發展和推進農業現代化的同時，加快人的城鎮化進程，進而帶動二三線城市去庫存。

著眼長遠，經濟社會要想實現持續健康發展，必須大力推進經濟轉型升級、結構調整、動能轉換，真正改變對土地財政過度依賴。（潘璠）