樓市分化持續 去庫存成效初現

上半年住宅銷售價格環比上漲城市個數減少、漲幅收窄——
樓市分化持續 去庫存成效初現

6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房價環比上漲城市個數減少，大多數城市房價漲幅收窄，與此同時，樓市依然保持回暖態勢。回顧上半年房地産市場，房價普漲、“地王”頻現、去庫存初見成效，成為主導中國樓市的熱點

國家統計局7月18日發佈了6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，6月份，70個大中城市房價漲勢繼續放緩。隨著6月份數據出爐，今年上半年房地産市場的整體走勢呈現眼前。縱觀上半年市場，一些熱點城市經歷了迅速升溫，又逐漸趨於平穩的過程。同時，城市之間的分化是房地産市場另一顯著特點，大多數三四線城市延續去年的情況，仍處於去庫存的過程中。

不同城市漲跌分化

6月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有10個，上漲的城市有55個，持平的城市有5個。環比價格變動中，北上廣深四個一線城市分別上漲2.3%、2.4%、1.8%、2.6%。漲幅最高的三個城市為合肥、廈門、南京，分別為4.9%、4.7%、4.0%，漲幅超過一線城市。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱，6月份70個大中城市房價環比上漲城市個數繼續減少，漲幅繼續收窄。據測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個百分點。

回顧今年上半年，樓市又“火”了一把。房價在一些熱點城市經歷了十分迅速的上漲。值得注意的是，合肥、廈門、南京和蘇州4個城市在上半年頻出地王，且近幾個月漲幅超過一線城市，表現十分搶眼，被視為房價漲幅“四小龍”。

同時，全國商品房銷售面積及銷售增速圖表表明，在經歷了2015年全年平穩的低位增速之後，今年住宅銷售面積和銷售額增速迅速進入高位增長。前4月銷售面積和銷售額同比增速分別高達55.9%和36.5%，達到上半年峰值。而進入五六月份，樓市總體上略有降溫，不僅是銷售面積和銷售增速數據略有下降，房價漲幅也呈現持續收窄跡象。此外，熱點城市房價猛增的狀況沒有傳導到三四線城市，這些城市房價在上半年總體較為平穩，一直處於去庫存的過程中。

調控突出“因城施策”

面對房價過快上漲的市場，今年以來對房地産市場調控承擔主體責任的城市政府紛紛出臺調控措施。3月25日，上海和深圳同天出臺調控措施，深圳規定非本地戶籍繳納社保年限“1改3”以及首套房貸還清和提高二套房首付比例；而上海非本地戶籍繳納社保年限“2改5”以及二套房貸首付最低提高至50%，非滬籍單身不再具有購房資格。“滬深”兩城出臺調控措施似乎可視為一線城市上半年市場走勢的分水嶺，調控措施出臺以後，包括未出臺調控措施的北京在內的一線城市樓市迅速降溫，趨於平穩。

二線熱點城市房地産市場在上面表現十分搶眼，這些城市房價也快速上漲，頻出地王，大有風頭蓋過一線城市之勢。其中一些城市也相繼出臺了調控措施——南京4月25日出臺文件明確房價將設“漲停板”，對相關區域商品房按照價格區間分類指導，例如，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；5月18日，蘇州市國土局發佈公告，要求對10宗掛牌地塊設置最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效；合肥6月21日出臺房地産相關信貸政策，提高購房首付比例。

由此可見，不同城市針對樓市出臺的措施幾乎各有不同。上半年，調控政策上更加突出“因城施策”。

去庫存仍將是主要任務

作為“三去一降一補”五大任務之一的“去庫存”在上半年完成的如何？國家統計局的數據顯示，6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。商品房待售面積已是連續4個月減少。

市場人士普遍認為，下半年樓市總體將趨於平穩，去庫存仍將是樓市的主要任務。中國社會科學院近日發佈的《中國住房2016中期報告》提示，未來的房地産調控應鎖定五大目標：促進庫存持續減少，確保房價平穩運行，力爭投資實現中速，扭轉供需空間錯配，防範住房金融風險。

對於未來的房地産市場走勢，很多人都對上半年地價快速增長産生的不少“地王”多有擔憂。中原地産首席分析師張大偉認為，應該警惕這些地王中醞釀的風險，一旦樓市成交量下降，曾經的地王入市將可能面臨窘境。

財經評論員馬光遠表示，從長遠來講，無論是解決房價過快上漲，還是去庫存，最好的辦法是有一個長期預期的制度體系。在他看來，當前我國房地産面臨的庫存問題是表象，庫存的背後亟待建立更加完善的房地産制度體系。應該對土地供應、信貸、稅收、住房保障等政策進行全方位梳理，順應房地産市場發展規律，進一步構建科學合理的促進房地産市場真正健康發展的政策體系。

此外，對於宏觀經濟是否過於依賴房地産的問題，馬光遠認為，基建投資和房地産投資的反彈仍是重要拉動力之一。我們應該避免過多重復老路，進一步解決新舊動力轉換和結構調整、轉型升級的問題，更好發揮創新的作用。（記者 亢 舒）