追加調控劍指投資投機性購房

在加杠桿背景下形成的價格暴漲，對應的並不完全是有支付能力的需求。況且，持續兩位數甚至超過50%的漲幅，更打擊了真正的市場剛需，加劇了泡沫和金融風險，影響了實體經濟發展。在這樣的背景下，控制房價暴漲、防範泡沫風險已經成為確保樓市健康發展的首要議題。追加調控措施的著重點是限貸而非限購，通過限貸使供給與有支付能力的需求相對應，不僅有利於防止泡沫、降低風險，也有利於讓市場規律真正發揮作用

日前，上海出臺《關於促進本市房地産市場平穩健康有序發展 進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，決定從11月29日起相應提高首套房、二套自住房和非自住房的首付比例；上海市住房公積金管理委員會也提出對二套房貸上浮貸款利率、下調貸款最高限額等措施。同日，天津市也相應提高了津籍居民的購房首付比例。

實際上，自之前超過20個一二線城市啟動樓市調控以來，各調控城市房價環比漲幅均已明顯收窄甚至出現下降，京滬深等部分城市房價同比漲幅也已呈回落趨勢。在這樣的背景下，同為直轄市的上海、天津兩市同時再次出臺更為嚴格的調控措施，反映出有關城市控制房價暴漲、防範泡沫風險並力圖儘快見效的意願，也向市場和公眾傳遞了繼續堅持調控方向不動搖的信息。

對此，有觀點認為，樓市調控取得實質性成果前景可期。但也有人表示擔憂，認為調控或對部分改善性需求的實現産生不利影響，有人甚至預判樓市可能進入“速凍模式”。

應該看到，相當一段時間以來，一線和部分二線城市房價暴漲幅度已經偏離了正常軌道。在加杠桿背景下形成的價格暴漲，對應的並不完全是有支付能力的需求。況且，持續兩位數甚至超過50%的漲幅，更打擊了真正的市場剛需，加劇了泡沫和金融風險，影響了實體經濟發展。在這樣的背景下，控制房價暴漲、防範泡沫風險已經成為確保樓市健康發展的首要議題。從各地的調控措施、特別是滬津兩市的追加措施看，去杠桿的意圖和指向十分明顯。無論首套還是二套，無論提高首付比例還是上浮利率、下調上限，都旨在通過減杠桿抑制投資投機性購房，在防範風險的同時降低房價。

説到底，追加調控措施的著重點是限貸而非限購，通過限貸使供給與有支付能力的需求相對應，這不僅有利於防止泡沫、降低風險，也有利於讓市場規律真正發揮作用。在這方面，是有國際經驗可供參照的。大概兩個月以前，加拿大政府財長宣佈銀行將收緊房貸額度、修改首套自住房出售時增值部分免稅的規定，所有房屋按揭貸款還必須經過“壓力測試”，以確保借款人有能力以更高利率償還貸款。這些措施與我國部分城市的調控措施，是有異曲同工之效的。

也正是因為追加調控措施的原則是堅持居住屬性，著力點是限貸而非限購，因此依然可以滿足有支付能力的剛需和改善性需求。著眼長遠，因為控制了投資投機性需求，也有望使一二線城市的樓市由賣方市場逐步轉向買方市場，使樓市價格向符合價值的方向合理回歸，從而滿足更多剛需和改善性需求。

因此，在保持調控定力、擴大調控效果的同時，更要抓緊時機，加快結構調整，促進轉型升級，儘快擺脫對房地産和土地財政的過度依賴，努力提高增長質量。要通過合理改革稅費政策，鼓勵各類企業、民間資本投資實體經濟；要通過政策導向，引導信貸資金、社會資本投向關係國計民生、需要大力發展的傳統産業、更新換代産業、高技術産業、重大裝備製造業、新能源行業、環保産業。一二線城市的地方政府及相關職能部門，也要在深入調研的基礎上，加大對有發展前景的實體經濟的支持力度，促進傳統産業轉型升級；同時，在符合國家産業政策的範圍內，培育並打造與實際條件相契合的新的經濟增長點，使地區經濟保持長遠、穩定發展。（潘璠）