政策不搖擺 樓市才能“穩”

要保持房地産市場平穩發展，必須將曾經有效且再次初顯成效的調控政策進行到底。要允許並容忍房地産增速回落乃至下降給經濟發展帶來的暫時影響，絕不能因影響速度而在政策上出現反復

近些年，樓市頗受各地百姓關注。日前召開的中央經濟工作會議強調“房子是用來住的、不是用來炒的”，隨後召開的全國住房城鄉建設工作會議也明確了2017年樓市的發展方向，強調要確保房地産市場平穩健康發展。其實，無論從宏觀經濟發展大勢著眼，還是從當下行業及市場變化的階段特徵把握，“穩”都有望成為2017年房地産市場發展的主基調。

2016年，宏觀經濟運行的突出特徵就是“穩”；中央經濟工作會議更是明確提出，2017年經濟工作的主基調是“穩中求進”。這都為房地産業的穩步發展創造了有利的宏觀環境。2016年，國內房地産業分化態勢更加明顯，中小城市仍需要加緊去庫存，一二線很多城市的房價卻大幅上漲。在因城施策的調控政策作用下，熱點城市樓市出現降溫，各城市新建商品住宅價格環比漲幅在收窄。根據經濟運行規律，如果環比持續下降，在翹尾因素結束後，同比下降是必然趨勢。所以，如果目前各城市新建商品住宅價格環比下降的趨勢能夠延續，一二線城市房價在2017年實現同比下降、或至少告別暴漲模式並逐步企穩，是合乎邏輯的。

筆者認為，要想保持房地産市場穩定發展，必須做好以下幾方面功課。

首先，確保相關調控政策的連續性和一致性。縱觀我國房地産市場發展歷程，既有相對平穩發展階段，也有起伏跌宕時期。而無論一二線城市的價格暴漲，還是三四線城市的庫存積壓，其根本原因在於過度依賴土地財政、偏離住房居住屬性兩個方面。因此，要保持房地産市場平穩發展，必須將曾經有效且再次初顯成效的調控政策進行到底。要允許並容忍房地産增速回落乃至下降給經濟發展帶來的暫時影響，絕不能因影響速度而在政策上出現反復。

其次，應通過調研摸清市場供需現狀。具體來説，通過普查或專項調查摸清房屋存量、在建中的增量及與人口的對應情況，從而更加有效地因城施策。對確實存在供需缺口的城市，可以結合城市區域及人口規劃，將城市改造、舊房更新與商品房建設結合起來，並考慮適當增加土地供應；對確實供大於求的城市，應結合城鎮化進程和産業結構調整進程，適當降房價積極去庫存。

再次，加強住房市場的監管與整頓。要長期堅持住房的居住屬性，在通過嚴格限貸、弱化杠桿作用的同時，加強對房地産市場的日常管理和檢查，及時查處仲介、開發商的違規行為；對首付貸、場外配租等違規行為，要發現一起查處一起，加強監控，嚴防炒房資金以非法形式回流樓市。

最後，要認真研究並推進房地産稅試點工作。根據房屋擁有情況，在保有環節徵稅，將有助於控制投資投機性購房甚至調節貧富差距。但考慮到一二線城市房價及與居民收入之比已達到很高位勢、70年使用權後續事宜有待進一步明朗、三四線城市去庫存壓力仍較大等現實因素，可考慮率先在一二線城市擴大試點，保有環節徵稅的起徵點可較高、銷售環節對第二套及以上房屋的徵稅力度可相對較大且逐級遞增，以重點抑制炒房、同時適當保護改善性需求。（潘 璠）