成交漲幅明顯 報價趨於理性——深圳調整普通住宅標準後的市場觀察

新華社深圳11月18日電 題：成交漲幅明顯 報價趨於理性——深圳調整普通住宅標準後的市場觀察

新華社記者趙瑞希

深圳11日調整了普通住宅標準，取消了原先對成交總價的限制，使得大量二手房交易無須繳納買賣差額5%的增值稅。受此消息影響，當周深圳二手房市場成交漲幅明顯，雖有部分業主報價跳漲，但整體看來，業主報價趨於理性。

專家認為，調整普通住宅標準，降低了購房者的負擔，但因當前深圳房價較高，能釋放出來的需求有限，政策效應很快會減退，二手房交易將恢復穩定。

深圳房地産交易有調整 不少二手房交易免徵增值稅

深圳11日將普通住宅標準調整為宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下，取消了原先對成交總價的限制。這意味著，不少原本總價超標的144平方米以下的房子，從“豪宅”變為“普宅”，持有滿兩年就可免徵買賣差價5%的增值稅。

這一調整，對二手房交易來説，能省多少成本？深圳中原地産舉了一個具體案例：一套位於南山區的89平方米的二手房，業主已持有超過2年，原登記價350萬元，如今網簽價為700萬元。按照原標準，該套房成交總價超過南山區最高490萬元的限制，屬於非普通住宅，即“豪宅”，需要按買賣差價的5%交納增值稅約17萬元。而此次調整後，該房屬於普通住宅，免徵增值稅。

此前，深圳不同區域的普通住宅成交總價上限于2015年9月制定，介於200萬元至490萬元之間，超出價格上限的住房都被認定為非普通住房。隨著房價的上漲，大量房子面積雖不大，但因總價超標，而被“豪宅化”。

深圳此次的調整實際上是讓利於民。深圳市住房和建設局表示，隨著房地産市場形勢的變化，原普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。此次調整，將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。

成交漲幅明顯 報價趨於理性

深圳相關調整消息一齣，二手房市場上短期出現了較大波動。然而，一週下來，雖然少量業主“獅子大開口”般漲價，但整體掛牌價格漲幅輕微，顯示出賣方仍較理性，推動成交量明顯上升。

位於福田區一間鏈家店舖的工作人員告訴記者，一位業主把掛牌價從578萬元上調到608萬元。“但這只是個別現象。有的業主調價不多，也有很多沒有調價的。”

深圳貝殼研究院15日發佈的報告顯示，調整消息發佈當日及次日，成交量環比之前週末（一般情況下週末為每週的成交高峰）增加57%，顯示當前置業者入市意願明顯增強。

據深圳貝殼研究院統計，全市掛牌房源中有97.4%的房源掛牌價格穩定，僅2.6%的房源在政策出臺後進行過調整，其中掛牌價上調的房源佔比1.9%，掛牌價下調的房源佔比0.7%。調價房源的平均漲幅僅1.8%，顯示大部分業主心態仍較為理性。

後期政策效應將減退 二手房交易量將恢復穩定

深圳房地産市場以二手房交易為主。深圳“豪宅”只認面積、不認總價，降低了二手房交易成本，這是調整後成交明顯攀升的主要原因。但專家認為，由於當前深圳房價過高，購房者承受能力有限，後期政策效應將減退，二手房交易量將恢復穩定。

深圳中原董事總經理鄭叔倫認為，此次取消總價限制，只對面積進行限制，將使非常大比例的房源從“豪宅”變為“普宅”，大大刺激了144平方米以下、以前在“豪宅線”以上的住宅成交，對於改善性需求來説是重大利好。

深圳市房地産研究中心主任王鋒告訴記者，由於房價較高，購房者承受能力有限，近兩年深圳二手房成交量在小幅下降。此次調整後，短期成交量明顯上升説明了政策釋放出來實實在在的紅利，降低了購房者的負擔，促使此前猶豫不決的剛需入市。但長期來看，難以扭轉未來二手房成交整體放緩的趨勢。後期調整政策的效應將減退，在繼續執行房地産調控政策的情況下，二手房成交量將恢復到穩定狀態。