北京市人民政府關於落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見

北京市人民政府關於落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見
京政發〔2020〕15號

各相關區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

為落實戶有所居，加強農村宅基地及房屋建設管理，推進鄉村振興戰略實施，加快美麗鄉村建設，根據《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》有關要求，結合本市實際，制定本指導意見。

一、堅持規劃引領管控，落實村民戶有所居

(一)依法編制村莊規劃。各相關區要依據國家和本市相關規定，指導鄉鎮編制村莊規劃，為宅基地及房屋建設管理提供依據。在編制村莊規劃時，應當本著節約集約利用土地和保護耕地的原則，統籌考慮生態控制線、城市開發邊界和城鄉建設用地總量(分區)控制目標，合理安排宅基地用地。嚴格控制新增宅基地佔用農用地，不得佔用永久基本農田；涉及佔用農用地的，應當依法辦理農用地轉為建設用地審批手續。村莊規劃應當對村民住宅建設佈局，建築風貌，房屋間距、層數和高度以及基底面積和高度等作出規範。

(二)嚴格執行村莊規劃。村民建設住宅應當符合村莊規劃，並儘量使用原有宅基地和村內空閒建設用地，要按程序申報，獲得批准後方可建設。宅基地涉及文物保護單位保護範圍及其他各類建設控制地帶的，要按照有關規定報相關部門審批。宅基地上建房應當本著安全、適用、經濟、綠色、美觀的原則，遵守村規民約，方便村民生活，體現當地歷史文化、地區特色和鄉村風貌。

(三)分區分類落實村民戶有所居。各相關區可結合本區實際，在尊重村民意願的基礎上，通過以下四種途徑並重點通過前三種途徑落實村民戶有所居。

1.對已經在城鎮穩定就業並納入城鎮職工社會保障體系的村民，可通過納入本區居民住房保障體系實現戶有所居。沒有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集體不得再為其提供宅基地；已有宅基地再申請保障性住房的村民，應按有關要求處置地上房屋並退出原有宅基地，不退出的不得為其提供保障性住房。

2.對具備條件且村民有積極性的鄉鎮、村，相關區可統一規劃，鼓勵鄉鎮、村通過集中建設村民公寓、村民住宅小區等方式，引導村民集中居住，實現戶有所居。各相關區要結合本區實際制定具體申請政策，申請集中居住的應當是無宅基地的村民或自願退出原有宅基地的村民。

3.對已依法、合理取得宅基地的村民，引導其在符合村莊規劃的前提下，經鄉鎮政府審批，通過在原有宅基地上適當增加建築面積緩解住房緊張，實現戶有所居。

4.對無法通過上述三種途徑落實村民戶有所居的，可通過合理安排建設用地指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式提供宅基地空間，緩解村民住房緊張問題，並嚴格按照申請條件進行審批。

二、依法確定宅基地申請條件，規範履行審批手續

(四)明確宅基地用地相關標準。村民一戶只能擁有一處宅基地。每戶宅基地用地標準，人多地少的地區最高不得超過167平方米，其他地區最高不得超過200平方米，具體標準由各相關區根據本區實際情況確定。村民應嚴格按照批准面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建和超面積、超高度建房。對按照統一規劃批准易地建設住宅或集中居住的，應嚴格按照“建新拆舊”的要求，依據相關規定退出原有宅基地。

(五)明確宅基地申請資格和條件。宅基地申請主體應當是具有本集體經濟組織成員資格或符合有關政策規定的村民。符合下列情形之一且未將原住宅出賣、出租、贈與或改作生産經營用途的，可申請宅基地：一是本戶內有兩個(含)以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女達到法定結婚年齡、無房分居且現有宅基地按照所在區規定用地標準無法分戶擴建的；二是因地質災害搬遷、新村建設等按照統一規劃批准使用宅基地的；三是經村委會同意，確因交通不便、飲水困難等原因申請村內易地搬遷的；四是國家工程等公益性建設佔用原宅基地未進行住房安置的；五是其他符合法律法規規定的情形。

(六)依法規範履行宅基地審批手續。村民申請宅基地應向村委會提出書面申請，經村民會議或村民會議授權的村民代表會議審議且公示無異議後，報所在鄉鎮政府。鄉鎮政府要嚴格依據村莊規劃及有關規定，到場審查合格後進行審批。經依法批准的宅基地，村委會應及時將審批結果張榜公佈。鄉鎮政府下達宅基地批復後，要及時組織有關人員到實地釘樁放線。

三、嚴格履行宅基地建房審批手續，加強建設管理

(七)加強建房設計管控。依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋(以下簡稱村民建房，包括住房和附屬用房)的，要嚴格依據村莊規劃對房屋間距、層數和高度，基底面積和高度等規範的標準執行；村莊規劃尚未編制完成或雖已編制完成但對上述相關標準未作出規範的，由鄉鎮政府按照實際情況報區政府審批後確定。村民建房基底面積佔宅基地面積原則上不得超過75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起計算)原則上不得超過7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、臺階均應控制在自家宅基地範圍內。要加強村民建房風貌管控，村莊內建築風貌應相互協調，鼓勵引導村民選用有關部門無償提供的通用標準圖集進行建設，也可委託設計單位、施工單位、國家註冊專業人員進行設計。

(八)嚴格履行建房審批手續。村民建房應當徵詢相鄰土地使用權人意見，並攜帶選定的通用標準圖集中相應戶型圖或滿足基本質量標準且具有基本結構設計的施工圖，向村委會提出書面申請，經村委會審議且公示無異議後(四鄰意見不一致的由村委會形成是否同意其建房的決議)，報所在鄉鎮政府。鄉鎮政府要嚴格依據村莊規劃及有關規定進行審批，出具建房批復。

(九)切實加強施工管理和服務。村民建房要嚴格按照建房批復進行，可自行施工，也可選擇施工單位、國家註冊專業人員及其組織的施工隊伍或者經住房城鄉建設部門培訓合格的建築工匠承接施工並簽訂施工協議。施工過程中，要遵守國家和本市建築安全、消防安全、環境保護、抗震設防和綠色發展等有關要求，便於消防取水和消防車輛通行，形成施工記錄。村民對建設房屋的質量安全負總責，承擔建設主體責任；村民房屋的設計、施工、材料供應單位或個人分別承擔相應的建設工程質量和安全責任。鄉鎮政府和村委會要加強施工全過程監管和服務，督促落實抗震設防和綠色發展等措施。

(十)依法加強建房後續管理。房屋建成後，鄉鎮政府要組織相關人員到現場對房屋位置、面積、層數、高度以及抗震設防和綠色發展措施落實情況等進行驗收。公安機關應按照《北京市門樓牌管理辦法》(市政府令第254號)規定，根據建房批復等受理編制門牌，併為不動産登記部門出具《北京市門樓牌編號證明信》。經合法審批建設且符合建設要求的村民住宅，可依據本市有關規定申請辦理確權登記手續。鄉鎮政府對管理過程中形成的文書、照片、影音等資料應及時歸檔，實行“一戶一檔”管理並建立臺賬。

四、穩慎處理歷史問題，積極探索有償退出和轉讓機制

(十一)穩慎處理因歷史原因超標準佔用宅基地等問題。對於1982年以前劃定的或因轉讓及房屋繼承、贈與等原因形成的超出現行規定面積標準佔用的宅基地，超佔面積達到現行規定標準且戶內具備分戶條件的，允許其家庭內部分戶後優先使用，但應嚴格履行宅基地審批手續；超佔面積未達到現行規定標準或戶內不具備分戶條件的，仍由其繼續使用，並按照村莊規劃或待轉讓及房屋繼承、贈與時逐步調整。對於村民非法佔用農用地建房等歷史遺留問題，要依法逐步進行整治。

(十二)積極探索建立有償退出和轉讓機制。各相關區可多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵進城落戶及因繼承、贈與或購買房屋形成“一戶多宅”的村民，自願有償退出閒置宅基地，具體房屋補償標準由本集體經濟組織成員民主決策確定。鼓勵和引導村民在徵得村集體經濟組織同意的前提下，向本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地，各區要探索通過制定示範合同等方式，規範引導轉讓行為，轉讓合同生效後應及時辦理宅基地使用權變更手續。嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地和宅基地上房屋。嚴格執行國家和本市戶籍政策，除法律法規規定情形外，嚴禁城鎮居民戶籍向農村遷移，嚴格管理農村間的戶籍異地遷移。

五、切實加強閒置宅基地和閒置住宅盤活利用管理

(十三)依法規範閒置宅基地和閒置住宅盤活利用。在落實戶有所居、保障本村村民居住需求的前提下，村集體經濟組織及其成員可依法通過盤活利用閒置宅基地和閒置住宅發展鄉村旅遊、餐飲民宿和文化體驗等産業。盤活利用的閒置住宅應當是在合法宅基地上已經閒置且預期繼續閒置2年以上的住宅，原則上應以現有集體建設用地(宅基地)使用權證及規劃自然資源、住房城鄉建設部門或鄉鎮政府核發的住宅建設手續作為權利證明依據，沒有依據的可由村委會出具證明。在確保村民合法權益的前提下，要兼顧集體與個人利益，規範引導村集體經濟組織及其成員通過自營、合作、出租等方式盤活利用。出租用於居住或經營的，要嚴格遵守國家和本市有關規定，履行出租登記手續，租賃合同期限不得超過20年，嚴禁出租不符合條件的房屋，嚴禁違法群租。

(十四)充分發揮村集體的組織引導作用。鼓勵和支持村集體通過自營、合作或統一組織對外出租等方式開展經營；對成員經村集體同意後開展經營的，村集體要切實加強管理。村集體可通過統一組織、提供公共設施和服務等方式，獲取合理的經營收益和管理費用，並嚴格納入集體資産進行管理、分配和使用。在尊重農民意願並符合規劃的前提下，鼓勵村集體積極穩妥開展閒置宅基地整治，整治出的土地優先用於滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和産業發展。閒置宅基地盤活利用産生的土地增值收益應惠及集體經濟組織全體成員，村民易地搬遷節省出的宅基地指標應優先用於村集體發展産業。

(十五)嚴格防止各類違法建設。盤活利用閒置宅基地和閒置住宅，要嚴格按照村莊規劃和村莊建築風貌管控要求進行。地質災害易發區等存在安全隱患的村莊以及已列入搬遷計劃、擬拆遷騰退和已納入城市開發邊界內的村莊不得開展盤活利用工作。享受過政策性搬遷的舊村址，要嚴格執行調整後的規劃，已經調整為非集體建設用地的，必須復墾復綠；仍規劃為集體建設用地的，在消除安全隱患前不得開展盤活利用工作。嚴禁社會資本利用宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規圈佔、買賣或變相買賣宅基地。

(十六)切實加強安全監管。盤活利用的閒置住宅應當符合本市抗震設防和綠色發展要求。開展經營活動過程中要嚴防火災，存在消防安全隱患的，必須依據相關標準進行整改。村委會和村集體經濟組織要加強安全監管，杜絕治安、消防、衛生等安全隱患。

六、加強組織保障

(十七)全面加強黨建引領。各級黨組織要加強對黨員、公職人員、村幹部的監督管理，帶動廣大群眾嚴格遵守國家和本市宅基地及房屋建設管理相關規定。嚴禁黨員、公職人員、村幹部違法違規佔用土地或超佔、多佔宅基地建房。對違法違規建房的當事人以及相關責任人，堅決依法依規依紀嚴肅查處；對觸犯刑法、構成犯罪的，要依法追究刑事責任。

(十八)建立健全管理機制。加快建立市級指導、區級主導、鄉鎮主責、村級主體的宅基地及房屋建設管理體制機制，各級各部門要依法履行職責，加強監督管理。加快建立宅基地統計調查制度，組織開展宅基地和農房利用現狀調查，全面摸清宅基地規模、佈局和利用情況。逐步建立宅基地及房屋建設基礎數據和管理信息系統，推進宅基地及房屋建設規範化、信息化管理。

(十九)明確市級部門職責。市農業農村局負責宅基地改革和管理工作，指導宅基地分配、使用、流轉、閒置宅基地和閒置住宅盤活利用以及責令退還村民建住宅非法佔用的土地等。市規劃自然資源委負責指導村莊規劃編制及宅基地合理佈局、宅基地建房審核報批、房地一體確權登記頒證、標準建築圖集編制發放以及違法建設認定等。市住房城鄉建設委負責宅基地上房屋建設的指導和技術服務等。其他相關單位按照各自職責，共同做好宅基地及房屋建設管理相關工作。

(二十)強化區級主導職責。各相關區政府對本區內宅基地及房屋建設管理工作負總責，履行統一監督管理職責，指導鄉鎮編制村莊規劃，負責村莊規劃審批、宅基地涉及農用地轉為建設用地的申報、閒置宅基地和閒置住宅盤活利用的組織統籌以及村民建房的指導和技術服務等；要強化組織領導，切實加強宅基地及房屋建設管理體系建設，加大支持力度，充實力量，落實經費，改善條件，確保工作有人幹、責任有人負。

(二十一)壓實鄉鎮屬地責任。鄉鎮政府對本轄區內宅基地及房屋建設管理工作負主責，負責組織村莊規劃編制，合理安排宅基地用地，閒置宅基地和閒置住宅盤活利用管理，宅基地及建房審批，建房施工監管、指導和服務，違法違規建房的制止和查處等。探索建立宅基地及建房統一管理機制，建立聯審聯辦制度。開展宅基地及建房動態巡查，及時發現和處置各類違法違規行為。對於未經批准使用宅基地進行村民住宅建設的，符合村莊規劃的，責令其補辦審批手續；不符合村莊規劃的，責令限期拆除；有租金收入的，沒收租金收入，並處租金收入一倍的罰款。

(二十二)發揮村級主體作用。村委會要依法完善宅基地村民自治管理程序，強化村規民約的監督約束作用，具體負責本村宅基地及建房的申請核實、施工管理、宅基地用地調整、超佔面積處置、退出處置、糾紛調解以及宅基地違法用地的勸阻和報告等；配合村集體經濟組織開展閒置宅基地和閒置住宅盤活利用等工作。村集體經濟組織負責配合村委會做好集體經濟組織成員資格認定等工作，對本村以外的個人或單位使用本集體宅基地的，由村集體經濟組織收取相關費用。

各相關區政府要根據本指導意見制定管理辦法或實施細則。

北京市人民政府
2020年7月31日