北京市人民政府辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見

北京市人民政府辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見
京政辦發〔2021〕10號

各區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

為完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，推進土地資源優化配置和節約集約利用，依據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)及有關法律法規，經市政府同意，現提出以下意見。

一、總體要求

(一)指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹習近平總書記對北京重要講話精神，以《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》為統領，以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動産統一登記為基礎，與國土空間規劃、相關産業規劃及城市更新行動計劃相銜接，著力完善土地二級市場規則，健全服務和監管體系，提高節約集約用地水平，為推動經濟高質量發展提供用地保障。

(二)目標任務

到2022年底，初步形成産權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場，市場規則健全完善，交易平臺功能齊全，服務和監管落實到位，市場秩序更加規範，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場協調發展、規範有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。

(三)適用範圍

建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對像是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建築物、其他附著物等整宗地一併交易的情形。涉及房地産交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地産管理法》《城市房地産開發經營管理條例》等法律法規規定。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見執行。

二、健全轉讓機制

(一)明確建設用地使用權轉讓形式和條件。將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資産處置、法人或其他組織合併或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建築物、其他附著物所有權應一併轉移。

1.劃撥建設用地使用權轉讓。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經區級以上政府依法批准。轉讓後，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

2.出讓建設用地使用權轉讓。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合國土空間規劃、法律法規規定和出讓合同約定前提下，可依法進行交易；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

3.作價出資或入股建設用地使用權轉讓。國有企業通過改制以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權，轉讓時參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定執行。轉讓後，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

4.特殊情形下的建設用地使用權轉讓。土地使用權證載用途與城鄉規劃用途不一致的，政府可依法按原規劃用途收回，納入土地儲備。政府不予收回的，轉讓前應經區級以上政府批准，原用地單位應當按原證載用途通過評估確定補償價款；同時規劃自然資源主管部門組織相關部門按新規劃用途進行“多規合一”審查，明確土地出讓條件，組織地價評估並確定土地使用權出讓價款底價，通過土地市場公開競價方式確定受讓方。土地使用權由原用地單位競得，由其補繳土地出讓價款、重新簽訂出讓合同後，按新規劃用途進行登記(商品住宅除外)。土地使用權由其他單位競得，由其與原用地單位簽訂轉讓合同(對原用地單位進行補償)後，補繳土地出讓價款、簽訂出讓合同，按新規劃用途進行登記(商品住宅除外)。

開發區、産業園區産業項目土地使用權轉讓，必須符合産業用地政策及入園合約要求。轉讓時，由園區管理機構或相關産業主管部門明確轉讓條件，規劃自然資源主管部門辦理相關手續。

(二)明確土地分割、合併轉讓要求。土地分割、合併應符合規劃要求，土地權屬和産權關係清晰、具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。

土地分割、合併轉讓時，應依據《北京市物業管理條例》，統籌考慮物業管理區域劃分以及物業服務用房配置要求。

(三)明確簽訂轉讓合同要求。土地使用權轉讓時，轉讓方和受讓方應當簽訂土地使用權轉讓合同；原土地有償使用合同(或劃撥決定書)和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，地上建築物、其他附著物的所有權也隨之轉讓。

通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為原土地有償使用合同約定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限後的剩餘年限。土地使用權改變用途轉讓的，重新確定土地使用年限。

(四)落實差別化的稅收政策。全市應稅土地按納稅等級徵收土地使用稅，促進土地節約集約利用。

三、強化出租管理

(一)規範劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照一定比例上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，具體上繳比例由市規劃自然資源委通過試點後會同各區確定並公佈。出租價格標準由各區根據土地等級、用途等因素組織評估確定。宗地長期出租，或部分用於出租且可分割的，可依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。各區建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報並及時繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批准手續。

(二)規範以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。

(三)做好建設用地使用權出租服務保障。市規劃自然資源委應指導各區及時在網上公佈建設用地使用權出租供需信息，制定出租合同示範文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益；統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發佈出租市場動態信息。

建設用地使用權出租的，出租人應取得不動産權證書(國有建設用地使用權證書或國有建設用地使用權及房屋所有權證書)；出租人依法轉讓不動産時，應在轉讓之前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先受讓權。

四、完善抵押機制

(一)明確建設用地使用權抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權經區級以上政府批准後，可依法依規設定抵押權，依法辦理抵押登記手續。劃撥建設用地使用權抵押時，應明確抵押權實現后土地使用須遵守的國土空間規劃條件、土地利用政策等具體要求。劃撥土地抵押權實現時，屬有償用地的應優先繳納土地出讓收入。

以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，根據租賃合同約定，其地上建築物、其他附著物連同租賃期土地使用權可以依法一併抵押。以在建項目建設用地使用權抵押獲取的資金，應優先用於本項目建設。

(二)放寬對抵押權人的限制。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權辦理不動産抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

(三)依法規範和保障抵押權能。對經營性的養老、教育等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權及其地上建築物、設施等財産進行抵押融資，抵押人、抵押權人應共同作出承諾，在抵押權實現後保障原有經營活動持續穩定，確保土地不閒置、土地用途不改變、利益相關人權益不受損。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場風險。

五、規範市場秩序

(一)建立交易平臺。建立完善市土地二級市場交易監管平臺，並與國家土地交易監管系統做好對接。各區結合實際完善土地市場交易系統，聯通市土地二級市場交易監管平臺，組織挖掘市場潛力，開展市場交易活動。

(二)規範交易流程。各區要對土地轉讓、出租涉及的業務環節進行全面梳理，建立健全“信息發佈—達成意向—合同簽訂—交易監管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易監管平臺等渠道發佈和獲取市場信息；可自行協商交易，也可委託土地二級市場交易監管平臺公開交易；達成一致後簽訂合同，依法如實申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，政府可行使優先購買權。加強交易事中事後監管，對違反有關法律法規或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規定的，不予辦理相關手續。

(三)提升服務監管效能。積極落實“放管服”改革要求，按照“最多跑一次”的要求，加強交易管理、不動産登記和稅務徵繳等業務銜接，積極推進交易、登記、稅務、金融、涉地司法處置、涉地資産處置等數據信息匯集和共享。實行土地二級市場交易與不動産登記發證流程有機融合，設立“交易+登記”的“一窗式”綜合服務窗口，提供不動産交易、登記和繳稅“一窗受理、並行辦理”服務，精簡受理材料，壓縮辦理時間，提高辦事效率和服務水平。

構建以信用為基礎的監管機制，加強對交易各方和仲介服務機構的監管。制定土地市場信用評價規則和約束措施，將相關市場主體及仲介服務從業人員信用記錄納入市公共信用信息服務平臺，對失信責任主體實施聯合懲戒。發揮社會仲介組織在土地二級市場交易活動中的橋梁作用，為交易各方提供推介、展示、諮詢、估價、經紀等服務。規範仲介機構及從業人員行為，引導其誠信經營。

(四)加強工作銜接。做好涉地司法處置工作銜接，對涉及建設用地使用權轉移的案件，規劃自然資源主管部門應加強與法院溝通，對符合司法處置條件的國有土地使用權，在司法拍賣前應對標的物及受讓方資格進行審查，確保司法處置標的物産權清晰、具備合理利用條件，防止土地處置後難以辦理不動産轉移登記或無法開發利用。

司法處置土地可進入土地二級市場交易監管平臺交易，其中涉及劃撥建設用地使用權處置的，應先由規劃自然資源主管部門出具意見。涉及産業園區土地使用權司法處置的，經濟和信息化主管部門、園區管理部門等單位應加強與法院溝通，提前明確處置用地規劃及産業約束條件，對受讓方資格進行審查，確保符合園區産業政策。

做好涉地資産處置工作銜接，政府有關部門或事業單位進行國有資産處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應徵求規劃自然資源主管部門意見。

六、保障措施

(一)加強組織領導。各區政府要落實主體責任，結合實際研究制定配套措施，有序推動土地二級市場建設，創造開放、便利、透明的交易環境；加強審批監管，嚴格執行建設項目規劃使用性質正負面清單；做好人員和經費保障，確保各項工作落到實處。北京經濟技術開發區管委會按照職責做好亦莊新城土地二級市場建設工作。規劃自然資源、發展改革、財政、住房城鄉建設、市場監管、國有資産監督管理、稅務、金融等單位要建立聯席會議制度，明確分工，形成合力，及時研究解決工作中遇到的問題。市規劃自然資源委要發揮統籌協調作用，細化工作方案，制定工作指南，指導各區抓好落實。

(二)積極宣傳引導。加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度，做好政策解讀，及時總結推廣典型經驗和創新做法，擴大土地二級市場影響力、吸引力，調動市場主體參與積極性；合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好輿論氛圍，提升全社會依法規範、節約集約用地意識。

(三)嚴格責任追究。強化監督問責，對違反土地二級市場相關規定的單位以及責任人員嚴格實行責任追究，堅決打擊涉地腐敗行為。

北京市人民政府辦公廳
2021年6月7日