記者獲悉，廣州市委、市政府《關於土地節約集約利用的實施意見》正式出爐，提出了100條規範和創新土地管理的具體措施。其中規定，閒置土地經批准處置方案採取延期開發涉及土地增值的，應補交增值地價，並明確了補交標準。同時，集體建設用地流轉將在全市統一的土地市場平臺上公開發佈信息並進行交易。

    此前備受關注的已出讓地塊地下空間土地出讓金繳交標準也隨之出爐。該意見實施前已辦理産權登記的車位等地下空間，不再計收或補繳土地出讓金。

    1

    ■看點

    産業項目用地要績效“打分”

    嚴防死守耕地紅線，《實施意見》首先在耕地保護方面“出招”：落實耕地保護目標責任制；推進高標準基本農田建設；劃定永久保護的基本農田，完成基本農田永久保護地塊標圖建庫、定責到戶工作；修訂完善廣州市基本農田保護補貼試行辦法。

    編制功能片區設置方案、實施全市統一的年度土地供應計劃、實施差別化的土地供應規模控制、推進低丘緩坡土地綜合開發利用試點、實行城市生態用地差別化管理……《實施意見》還就加強土地規劃計劃管控提出一系列措施。

    按照規定，廣州土地出讓將“齊步走”，執行全市統一的土地供應政策，實施全市統一的年度土地供應計劃。各區縣要在全市土地市場統一信息發佈平臺上組織土地出讓工作。還將由市發改委牽頭，研究制定産業項目用地預評估和遴選制度，試行由獨立的第三方專業機構對新建、擴建産業項目進行供地前和投産后土地利用績效評估的機制。

    在《實施意見》中，廣州敲定了土地供應原則：優先保障民生、公共基礎設施和公益事業用地。加強土地資源市場化配置，擴大土地有償使用和公開出讓範圍。鼓勵開發利用地下空間及存量低效建設用地再利用。支持社會資金以土地有償使用方式投資建設基礎服務設施、社會公益事業。

    值得一提的是，工業用地可結合産業類型和産業生命週期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿後對項目經營情況和出讓合同履行情況進行評估，再視情況有償續期或收回土地使用權。這也意味著，企業拿到工業用地後低效利用，可能將被收回。

    2

    ■看點

    營利性學校醫院用地要公開出讓

    《實施意見》還圈定劃撥供地範圍，包括明確了“非營利”界定、“國家重點扶持”的範圍以及可以劃撥方式供地的保障性住房的具體範圍等。

    廣州市國土房管局介紹，在土地公開出讓範圍方面，目前政策僅規定工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地，或有兩個以上意向用地者的用地須公開出讓，《實施意見》則明確公開出讓土地的範圍，包括營利性科研設計用地和社會事業用地。

    據了解，過往醫院、學校和養老院等土地，多是劃撥使用，免費或者是收取相當低價的地價，但這類土地實際上也是帶有經營性質的，有專家認為，帶有營利性項目無償用地不太公平，造成公共財政的流失。

    政府及公益類事業單位投資建設的各類社會保障性住房項目則可以劃撥方式供地。

    《實施意見》還規定，保障房用地應分散佈局在城市居住區，實行獨立用地和與商品住房用地融合等多種建設方式，公租房戶型控制在60平方米以下，規劃配套完善，促進社區居住人群多元化。推行並完善在商品住房用地配建保障性住房。

    3

    ■看點

    土地前期開發要調查歷史建築

    2013年，詩書路金陵臺、妙高臺曆史建築被強拆以及蘿崗古墓被毀等事件備受關注。《實施意見》規定，土地前期開發應依照文物、歷史文化名城、歷史建築和歷史風貌區等保護規定，進行地下文物考古調查、勘探和歷史建築調查。涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設項目列入市、區（縣級市）投資計劃，市級投資建設的項目，按規定選擇工程實施單位進行建設，建設完成後按規定分別移交市相關部門或區（縣級市）負責接管和維護。

    廣氮地塊、南方鋼廠地塊、國際金融城等土壤污染問題也是人們關注的焦點。《實施意見》提出，廣州還將加強儲備土地土壤污染狀況的調查與治理。對城市工業企業遺留（棄）場址改變用途的儲備用地，按照有關規定開展土壤環境風險評估，並由市、區（縣級市）土地儲備機構組織對被污染的土壤環境進行治理修復。

    4

    ■看點

    開發商囤地面臨高額增值地價

    《實施意見》明確了調整規劃容積率（或建築面積）補交土地出讓金標準。以劃撥方式取得土地調整容積率的，無須調整土地綜合開發費。以出讓方式取得土地的住宅、商業、辦公類建設項目，應當嚴格執行規劃條件，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎設施和公共服務配套。

    為了避免土地出讓後“曬太陽博升值”的狀況出現，《實施意見》細化規定了土地交付、開竣工標準及時間要求等。

    按照規定，各類住宅用地須在劃撥決定書確定或出讓合同約定的土地交付之日起1年內開工建設，其他建設用地原則上自交地之日起1年內開工，可視項目具體情況確定。規劃的配套公共服務設施應同步開工建設。

    同時，各類住宅用地須自開工之日起3年內竣工；其他建設用地面積在5公頃以內的自開工之日起3年內竣工，面積在5至10公頃的5年內竣工，面積在10公頃以上的7年內竣工。配套設施項目的建設必須在開發項目建設總量完成80%前全部完成。

    開發商囤地將要面臨高額的增值地價。《實施意見》提出閒置土地經批准處置方案採取延期開發涉及土地增值的，應補交增值地價，並明確了補交標準。按照規定，由於用地單位自身原因導致土地閒置，經批准延期開發涉及土地增值的，應補交增值地價，增值地價計收標準=土地出讓合同重新約定的開工時間地塊土地市場評估地價總額－原已繳交地價款。

    5

    ■看點

    拆遷安置房上市需補繳地價可“二選一”

    《實施意見》提出，廣州市每年安排一定比例居住用地用於安置房建設，市住房保障辦應將安置房建設項目納入全市保障性住房建設計劃。在編制土地儲備項目實施方案時，應同步明確儲備項目的安置房用地、村經濟發展留用地的選址。優先利用現有儲備地塊作為安置房用地和村經濟發展留用地，安置房源優先採取就地安置或就近安置。

    值得一提的是，《實施意見》明確城市拆遷安置房上市土地出讓金補交標準和程序。以劃撥方式供地建設的拆遷安置房，被安置戶原有房屋已辦理土地有償使用手續的，由拆遷安置房用地單位按立項批文時點相應用途土地市場評估地價繳納土地出讓金；未辦理有償使用手續的，國土房管部門可在拆遷安置房産權登記時進行相應注記：“未辦土地有償使用，待安置房發生出售、交換、贈予（不含繼承）時補繳土地出讓金，自行選擇按房屋交易價格的1.6%或申請時點相應用途土地市場評估地價的4%繳納土地出讓金”。以出讓方式供地建設的拆遷安置房，被安置戶無需補交土地出讓金。

    ■聚焦

    集體用地宅基地可折算股份拿分紅

    值得一提的是，《實施意見》突出城鄉土地統籌管理，實現集體與國有建設用地管理的制度銜接，推進城鄉統一的建設用地市場的建立。

    《實施意見》提出，要深化徵地補償安置制度改革，嚴格執行廣州市徵地補償保護標準和徵地補償款預存制度，並及時進行調整。

    從城市建設和發展的角度考慮，《實施意見》提出實行差別化的宅基地審批政策，鼓勵新增宅基地審批與舊有多餘宅基地的騰退相挂鉤，引導和鼓勵集中建設公寓式住宅。

    廣州還將探索“宅基地的有償使用”，規定“有條件的村，經村民會議討論決定，可以由村民委員會（或村集體經濟組織）向申請建房農民收取宅基地有償使用費。宅基地使用費實行專款專用，主要用於本村的基礎設施和公益事業建設”。

    《實施意見》還提出建立宅基地退出和激勵機制。《實施意見》提出，尚有留用地指標的，鼓勵村集體經濟組織在符合規劃前提下，向國土房管部門申請將成片的閒置、低效宅基地用地改為村經濟發展留用地，原産權人可按宅基地基底面積折算成股份，獲得村經濟發展用地的經營收益分成。

    集體建設用地閒置照樣收閒置費

    農村集體用地改革將提速。按照《實施意見》，廣州將加快建立城鄉統一的土地交易市場，規範集體土地所有權人採取公開方式出讓、出租集體建設用地使用權。各區、縣級市要健全服務網絡，強化信息溝通、政策諮詢、合同簽訂、價格評估等流轉服務。集體建設用地流轉將在全市統一的土地市場平臺上公開發佈信息並進行交易。

    專家告訴記者，農村集體土地禁止流轉，使集體土地與市場絕緣，不能把資源轉化為資本和資産，不能吸引高端優質項目，造成農村低效用地非常多。廣州500平方公里的低效用地中，約70%（356.7平方公里）屬於集體建設用地。“建設城鄉統一的建設用地交易市場、提高市場配置土地資源的能力，是解決農村土地利用粗放、低效的最根本的手段。”

    如何不讓集體建設用地流轉變成開發商的圈地盛宴？廣州提出，流轉後的集體建設用地因用地單位自身原因閒置的，由集體經濟組織按照流轉合同收回或參照國有閒置土地處理辦法收取土地閒置費，專項用於鎮（街道）、村公共設施和公益事業建設。

    廣州將實行土地整治結余指標市場流轉政策。運用市場化手段配置土地整治節余用地指標，制定土地整治節余用地指標的配套政策，建立節余用地指標流轉市場。

    地下空間已辦理産權登記 不用補地價

    去年9月，《實施意見》在徵求意見時“補繳已售出地下物業出讓金”的相關條款引起關注，其中規定，“原土地出讓合同約定暫緩徵收地下建築土地出讓金或未明確地下建築土地出讓金計收方式和標準的，已辦理産權登記的，在發生企業改制、出售、交換、贈予（不含繼承）時由新的權屬人負責補交土地出讓金，或由産權人自行申請補繳土地出讓金”。很多市民表示，車位既已售出，産權證業已辦好，且稅費交齊，地下車位土地出讓金為何還要追繳？

    記者對比發現，市民的反饋得到了回應，最終版的《實施意見》將這一規定刪除。《實施意見》明確已出讓地塊的地下空間土地出讓金繳交標準。按照規定，原土地出讓合同約定暫緩徵收地下建築土地出讓金的，除依法可以劃撥外，在辦理房屋初始登記時，地下負一層按與其使用性質相對應的地上首層市場評估地價的50%計收土地出讓金，地下負二層及以下面積按與其使用性質相對應的地上首層市場評估地價的25%計收土地出讓金。“本意見實施前已辦理産權登記的，不再計收或補繳土地出讓金。”這也意味著，持有車位的業主不需要再被追繳土地出讓金。

    記者觀察

    以制度剛性挖掘土地潛力

    向改革要紅利已經成為我國未來經濟增長的共識。其中，土地制度改革將是釋放改革紅利，推動兼顧公平與效率之經濟增長的重要引擎。黨的十八屆三中全會對土地管理制度改革作了系統部署。中央經濟工作會議也提出“必須堅定不移推進節約集約用地，優化土地利用結構，提高土地利用效率”。

    對於廣州而言，土地節約集約利用是一道不得不認真面對的課題。全國國土資源工作會議進一步明確了“今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應”,“除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地”。這是以土地節約集約利用“倒逼”經濟發展方式轉變的必然選擇。只有確立了節約集約用地的制度剛性，才能更多、更好地以經濟手段“倒逼”資源利用方式轉變，使市場在土地資源配置中發揮決定性作用。

    如何從制度上保證土地的節約集約利用？廣州以一份《關於土地節約集約利用的實施意見》給出答案。這份《實施意見》共10部分100條（另含1條附則），覆蓋土地管理“批供用補查”全過程，涵蓋耕地和基本農田保護、土地規劃計劃、土地儲備、土地供應、供後監管、閒置土地處置、農村土地管理、礦産資源管理等國土資源管理領域，結合國家、省、市節約集約用地的新要求提出改革措施，對土地管理實際操作事項予以明確和規範，其中不僅系統歸納了以往行之有效的政策措施，更具有很強的實操性和創新性。

    新型城市化的用地模式要向適度投放增量與存量挖潛並重轉變，廣州在洋洋灑灑的土地節約集約利用100條中，一以貫之的是市場手段與行政手段的結合，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用並重，平衡企業利益和公共利益、確保個人利益，使政府在保障公平競爭，加強市場監管，維護市場秩序，推動可持續發展方面發揮更好的作用。

    當前，我國各個領域的改革已進入“深水區”，對相關制度如徵地制度、集體建設用地有償使用制度等進一步改革的要求十分迫切。

    廣州的土地管理制度改革之路方向漸明，能否真正發揮作用、落到實處，需要執行到位，需要不斷探索。讓我們拭目以待。 (記者 鄭佳欣)