新華社三亞４月２６日電(新華社記者鄭瑋娜、王暉余)經歷過國際旅遊島政策出臺後的短暫狂熱，三亞房地産市場近兩年趨於理性和平穩。４月初，三亞市出臺停建８０平方米以下小戶型商品住宅的決定，再次掀起不小的波瀾。小戶型“停建令”是否針對房價調控？將對三亞樓市帶來哪些影響？三亞房地産市場未來又將走向何方？

    停建並非調控房價

    ４月初，三亞市城鄉規劃委員會審議通過《加強三亞市商品房戶型管理的決定》，確定三亞市域範圍內的居住類項目戶型設計建築面積應達到８０平方米（含公攤）以上。

    “這意味著，未經規委會審議項目，三亞將不再批准８０平方米以下小戶型。”三亞市規劃局建設規劃科科長何大哲説。

    由於三亞樓市外向型特徵明顯，小戶型“停建令”受到島內外廣泛關注。統計數據顯示，三亞購房者約８５％來自島外。

    三亞出臺小戶型“停建令”是否是針對房價進行調控？何大哲表示，目前三亞市房地産業整體保持平穩運行狀態，商品住房的價格也基本保持平穩，此次政策出臺並非考慮房價因素。

    記者採訪了解到，三亞此次出臺小戶型“停建令”主要背景是商品住宅戶型結構不合理。

    “三亞的小戶型商品房確實非常受歡迎，主要是以島外人群為主的度假需求。”何大哲説，度假式的小戶型銷售市場雖較好，但平時淡季空置率高，而在冬季等高峰期，又造成整個城市擁堵不堪。

    小戶型停建，購房資金門檻將隨之提高。但三亞市規劃部門認為，停建小戶型商品住宅並不會“誤傷”本地剛需，因為三亞新建的保障房不受此次出臺的新規限制。

    何大哲説，三亞本地居民主要通過保障性住房解決住房需求，少數本地居民購置商品住宅以大戶型改善型居多，小戶型“停建令”不會對本地居民的住房保障帶來影響。

    短期影響暫未顯現

    小戶型“停建令”將對三亞樓市帶來哪些影響？而“停建令”又將在何時解禁？

    據業內人士預測，目前三亞已建成、在建和已經審批的小戶型住宅面積約３００萬平方米，按照目前的銷售速度，大概需要三四年才能消化完畢，因此短期內三亞的小戶型住宅並不會出現短缺。

    克爾瑞海南機構總經理沈虹認為，三亞小戶型商品住宅的市場存量較大，面對小戶型停建政策，開發商可能會推遲項目開發節奏，觀望下一步政策動向。

    何大哲説，房地産項目的審批、建設和投入使用時間週期長，政策的實施效果需要經過一段時間才能體現出來。目前三亞的房地産企業都在積極配合修改自己項目的設計方案，達到８０平方米的要求。

    而三亞樓市去庫存化的速度也在下降。海南省統計局最新發佈的數據顯示，今年第一季度，三亞市房屋銷售面積為２５．８５萬平方米，同比下降４３．４％。三亞市超四成的銷售回落，造成銷售面積佔全省的比重由去年同期的１７．６％跌至１０．６％。

    有業內人士認為，小戶型“停建令”有可能將加快三亞樓市的去庫存化速度。

    何大成説，政府將跟蹤關注小戶型“停建令”政策出臺後取得的成效，根據今後實施效果來確定政策持續時間，目前還尚未考慮解禁的時間。

    市場正式轉型起步

    近年來，三亞房地産市場廣受關注同時也備受爭議。記者採訪發現，以此次小戶型“停建令”為標誌，三亞房地産市場已正式步入“轉型”階段。

    三亞市市長王勇日前表示，三亞市２０１４年的供地主要傾向把地産和産業結合在一起，相關政策會更加寬鬆；如果是純商品房，供地的範圍、條件、門檻都要提高。

    王勇説，三亞房地産已開始向充分發揮地理資源優勢的旅遊地産轉型，酒店式公寓、産權式酒店會有所增加，健康産業、智慧産業等都將是今後發展的方向；純粹的住宅産品則將逐步減少。

    “三亞房地産業發展要符合國際旅遊島建設要求。”三亞房地産業協會秘書長劉樹國透露，三亞市政府已制定財政扶持政策，對房地産與産業相結合的重點項目給予鼓勵和支持。

    “三亞是中國唯一的熱帶濱海旅遊城市，三亞的建設目標是國際旅遊島的排頭兵而不是‘房地産島’。”何大哲進一步分析説，三亞房地産業的發展，總的要求是積極引導和發展與國際旅遊島建設目標相適應的房地産業。

    而具體來説，三亞房地産將通過加強産業引導進行轉型升級，純商品性住宅比例將進一步降低，新型産業與房地産業相結合是三亞未來的房地産業發展方向，通過總部經濟、金融、會展、文化、創意等新興産業的發展，推動三亞房地産業轉型升級。