新華社北京５月２２日電（記者 韓墨）“咝咝冒煙的中國房地産市場正在冷卻，”《紐約時報》最近在一篇報道中這樣寫道。近兩個月以來，海外輿論與國內媒體一樣，密切注視著中國房地産市場的新動向。

    部分城市房價鬆動、房地産投資增速下滑、銷售額下跌、新房開工量萎縮、土地交易降溫……越來越多的海外專家相信，這些現象罕見疊加，預示中國房地産市場正發生結構性變化，深度調整窗口已然打開，新常態將隨之顯現。不過，從民間到學界，關於中國房地産的諸多迷思仍在縈繞，一些根本性問題仍需澄清。

    迷思一：房價跌了就好了嗎？

    國家統計局最新數據顯示，７０個大中城市中，新建商品住宅價格５月份環比上漲的只有４４個，為２０１２年年底以來新低。二手住宅價格環比上漲的僅為３５個，同樣創下新低。

    此後，互聯網上呼喚房價大跌甚至暴跌的聲音不絕於耳。部分媒體也驚呼房地産泡沫即將崩潰，中國樓市危在旦夕。不少海外專家提出，這些聲音背後是民眾對高房價的擔憂和憤懣。但若房價真的暴跌，對國民福利、經濟運行和改革前途，遠非好事。

    首先，房地産與其他産業上下關聯，房價暴跌意味宏觀經濟大失血。瑞穗證券亞洲公司首席經濟學家沈建光説，房地産市場遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上遊行業將承壓，家電、傢具、裝潢材料等下游行業也將萎靡。英國《金融時報》也警告説，房地産市場如過快冷卻，將引發中國經濟“硬著陸”。

    其次，房價過快下行積聚金融風險。房地産的特殊性在於兼具耐用品和投資品雙重屬性。英國巴克萊銀行在５月的研究報告中指出，房市持續低迷可引發連鎖反應：部分房企資金鏈斷裂，金融機構隨即出現大的風險敞口，作為抵押品的房産和土地顯著貶值。這個向下螺旋一旦開啟，可能爆發流動性和債務雙重危機。

    最後，房價暴跌不會像某些人設想的那樣釋放消費潛力，反而可能造成家庭財富縮水和消費劇烈萎縮。房市低迷引發的消費與投資雙降則會惡化企業經營環境，從而侵蝕就業，動搖民生乃至社會穩定。

    迷思二：中國經濟應“去房地産化”？

    房地産業是過去十年推動中國經濟增長的支柱性力量。但也正因為房地産業的巨大體量和輻射能力，一些學者提出，中國應通過改革轉型，擺脫房地産業對經濟運行的“綁架”，實現“去房地産化”。

    對於此類觀點，不少海外專家認為，中國全面深化改革本身就蘊含房地産市場的深度調整。事實上，在市場結構性供大於求、信貸偏中性和投融資渠道逐步擴展的大背景下，中國房地産正告別高速增長通道，逐漸進入溫和、理性發展“新常態”。

    摩根大通中國首席經濟學家朱海斌説，讓房地産市場趨於正常化，行業利潤回歸正常區間，對資金有擠出效應，有利於中國經濟再平衡和推動結構性改革。

    不過，這並不意味房地産業對國民經濟不再重要。巴克萊銀行在報告中説，房地産業仍是中國經濟主動力之一，對中國經濟增長直接貢獻約為１０％。如果加上建築、金屬加工、機械化工等關聯産業，其貢獻要達到２０％。

    美國卡內基國際和平基金會高級研究員黃育川説，中國目前城鎮化率剛超過５０％，未來二十年裏可能會達到７０％，上億人要搬進城市裏，大量老房需要翻新重建，這都蘊藏著巨大需求，“中國經濟長足發展離不開房地産業”。

    從國際經驗看，美國、日本和香港等典型經濟體在城鎮化加速階段，房地産業增加值佔經濟總量的比重都在１０％以上。在未來一段時期，房地産業仍會在中國經濟起到基礎性作用，當前關鍵是引導其健康、有序發展，而並非過早過快地“去房地産化”。

    迷思三：政府應救市嗎？

    面對房地産市場回調態勢，市場出現兩種聲音。一種輿論認為，政府應積極介入，採取反制措施，防止房地産市場出現大崩盤。另有專家則認為，擠泡沫過程在所難免，政府應當慎用調控，更多由市場自發做出調整。

    圍繞這一問題，惠譽國際評級機構在近期研究報告中説，房地産市場放緩構成中國經濟超預期下滑的最大風險，但中國政府眼下仍握有強大的政策工具應對可能的危機。

    儘管如此，巴克萊銀行認為，中央政府近期仍可能放任房地産市場進一步回調，不以刺激樓市換取經濟增長。換言之，中央政府的著眼點不再是“救市”，而是“借勢”，在充分利用市場力量同時改進調控方式和切入角度，提升房地産市場健康度。

    不少海外媒體注意到，與宏觀經濟調控創新相一致，中央政府對房地産業的調控展現出新思路：從全國“一刀切”式的行政強約束，到更強調分類調控和長效機制建設的市場化管理模式。一線城市著力“去投機”“去杠桿”，二線城市如出現庫存量大、量價齊跌等情況，則給予地方政府更大自由裁量權。

    中央政府將貨幣政策、財政工具等暫時收歸“火藥庫”，既穩定市場預期，也為應對後續變化留足空間。更重要的是，中央已作出建設不動産統一登記制度、個人住房信息系統聯網、啟動房産稅立法和試點、加強住房保障制度建設等重大佈局。這些改革，對於重構房地産市場生態具有根本作用，其意義已遠超出簡單的“救市”範疇。（參與記者：劉劼、文史哲）