對樓市高燒必須標本兼治

抑制樓市過熱，促進房地産市場穩健發展，“雙限”措施是治本之策之一，“雙限”限制了投資投機性購房，突出了住房的居住屬性，使供給與真正有支付能力的剛需對接。其次，有必要適度校正針對樓市的貨幣政策，從穩健偏寬鬆回歸中性穩健，此外，出臺房地産稅也有助抑制樓市泡沫

國家統計局近日發佈了8月份70個大中城市住宅價格變動情況。同以往分化複雜的走勢有所不同的是，本月無論是新房還是二手房，無論是環比還是同比，絕大多數城市的住房價格都呈現出上漲的特點，有些城市漲幅明顯提高。

雖然對樓市高燒的原因及後果見仁見智，但專家普遍認為相對寬鬆的貨幣環境下社會資金沒有更好的投資渠道是重要原因，加杠桿背景下的炒房熱會帶來泡沫和金融風險，“虹吸效應”會危及實體經濟轉型升級。但對如何才能治本，一些專家給出的藥方似乎只有加大土地供應。

這裡有兩個問題必須考慮清楚。第一，如果現在的房地産市場已經有很大泡沫，加大土地供應，是不是會使泡沫積聚得更大？從1998年到今年8月底，全國新建商品住宅累計銷售面積加上再建和待售的部分，共計169億平方米，按去年底7.7億城鎮人口計算，人均22平方米；即使在一線城市北京，從1991年到今年8月底，全市新建商品住宅銷售面積累計加上目前在建和待售的部分，共計3.35億平方米，按去年底1887.7萬常住人口計算，人均17.8平方米。8月底，全國和北京市在建和待售商品住宅分別為52.2億平方米和6367.3萬平方米。供應量總體上是充足的，存在的是結構性矛盾。有的家庭有多套房且多套房中不乏用於投資的目的，但還有很多家庭沒有一套房。而現有的新房和二手房源，如果對應于有支付能力的剛需和改善性需求，至少一段時間內在總量上是能夠保證的。如果加大土地供應，更多的投資者加入進來，一二線城市難免重蹈三四線城市的覆轍。

第二，加大土地供應，房價能否應聲而降，能否惠及更多有剛需和改善性需求的民眾？“雙限”本應減少需求並因此降低房價，但此前上海的調控傳言和杭州的調控措施都引發了搶購風潮，表明很多搶購者絕非剛需者，而是屬於限制的對象，即投資者。如果不加限制，且不斷加大土地供應，那些“雙限”對象必然可以不受限制地投資炒房。無論是社會資金涌向房地産領域，還是個人投資者貸款買房炒房，都是在看漲預期引導下，將投資房市作為換取高額回報、快速致富的渠道和途徑。在這樣的背景下，房價在一定時期內還會繼續上漲，更多民眾或只能望房興嘆，或背上更加沉重的債務負擔。

首先，曾經實行過、目前又在一些地區重啟的“雙限”措施是治本之策之一。因為“雙限”限制了投資投機性購房，突出了住房的居住屬性，使供給與真正的有支付能力的剛需對接。實踐證明，真正抑制了炒房，嚴重背離價值的房價就有望向符合價值的方向回歸。當然，考慮到一些民眾改善居住條件的需求，重啟“雙限”措施可考慮以限貸為主、限購為輔，重點是去杠桿，防範泡沫和金融風險。

其次，有必要適度校正針對樓市的貨幣政策，從穩健偏寬鬆回歸中性穩健，也是一項治本之策。近兩年來，央行及有關部門採取了6次降息、5次降準，改變首套房貸認定辦法，降低二套房貸比例，取消限購限貸限外等一系列措施，旨在增加貨幣供應量及流動性，降低融資成本，同時也使更多資金進入樓市股市。當前，貨幣供應量與流動性都比較充裕，這一方面表明貨幣政策刺激經濟的邊際效應已近極限，另一方面越來越多的資金正因此流向樓市，加劇了泡沫風險。相對於興辦實體經濟的艱辛和不確定性，資本的逐利性使其必然被樓市高額而快速的回報所吸引。因此，有必要調整現行貨幣政策，通過中性穩健操作，從源頭上遏制炒房的資金流入樓市。同時，金融部門可以同其他職能部門聯手，在信貸、稅費、其他相關手續方面有保有壓，鼓勵各類企業、民間資本投資實體經濟，重點支持那些符合國家産業發展方向、關係國計民生、符合結構調整要求的産業及新經濟産業等。

此外，出臺房地産稅也有助抑制樓市泡沫，但其出臺與實施需要厘清是以人還是以家庭為對象、是按套數還是按面積、具體標準數值如何確定等關鍵問題。如果徵稅標準過高，對遏制炒房或許作用有限；但如果標準過低，需要考慮的就是對改善性需求的遏制及打擊。所以，出臺此項政策之前需要廣泛徵求各方意見，考慮公平、效應、可操作性等，在各種影響因素之間尋找最大的政策公約數。（潘 璠）