看待樓市調控需從全局出發

居住投資各歸其位 穩定預期規範市場
看待樓市調控需從全局出發

11月25日，住建部召開旨在規範房地産仲介行為、持續整頓市場秩序的電視電話會議，同時公佈近期各地查處的30家違法違規房地産仲介機構名單。這無疑是中國樓市進一步走向規範的最新印記。專家指出，房地産兼具居住和投資雙重屬性，其價格波動常牽涉到經濟社會發展的很多方面，因此無論何時，中國對樓市的調控都不應是遏制市場機制發揮作用，而是從有利於中國經濟發展全局的角度出發，努力實現人民群眾利益的最大化。

前期調控成效初顯

最近一段時間，“調控”顯然再次成為中國樓市的關鍵詞。不僅中央相關部委在規範房地産市場方面加大了力度，而且各熱點城市都結合自身實際積極行動，為樓市“退燒”。

值得注意的是，在政府部門的積極努力下，樓市此前積累的非理性情緒開始消退。國家統計局數據顯示，因城施策實施調控政策以來，熱點城市房價走勢明顯趨穩。與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都兩個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；廣州環比持平；其餘熱點城市新建商品住宅價格環比漲幅也進一步回落。

“從目前的市場情況看，經過調控，樓市的熱度正在消退。”中原地産首席分析師張大偉表示，無論是從新房和二手房市場的成交數據、仲介公司的代理銷售業績，還是土地市場的高價地數量來看，調控加碼後一、二線樓市正在降溫，非理性情緒也開始淡化。張大偉分析，這一時期，買家也會持續處於觀望狀態，所以真心持房待售的業主應該理性報價，而不要盲目抬價。

“市場失靈”危害需防

在經濟學中，當市場無法有效率地分配資源或無法滿足公共利益時，就會陷入“市場失靈”。不難想象，如果一個市場因為投資乃至投機資金涌入而出現非理性過熱，甚至導致“恐慌性交易”蔓延，那麼這個市場顯然無法滿足大多數人的利益。

中國國際經濟交流中心副總經濟師張永軍在接受本報記者採訪時指出，房地産並不同於普通商品，其兼具居住和投資雙重屬性，同時房地産市場價格變化週期也較長。與此同時，中國金融市場發展還不夠成熟，因此近年來樓市也就呈現出更多的投資屬性。

“一邊是高房價，一邊是高庫存，樓市在某種程度上出現‘市場失靈’可能給經濟社會發展帶來危害：首先，樓市‘高燒’會産生市場信號誤導，引導更多要素和資源涌向房地産，而很多地方高庫存的形成恰恰與此有關。其次，住房是關乎民眾生活水平的重要指標，房價如果脫離普通居民的消費能力，那麼不僅將抬高民眾生活成本，也將加重僱主負擔。最後，房價非理性上漲也會使新進入的房地産投資面臨著回報率上的不確定性，從而為提供資金的銀行帶來債務風險。”張永軍表示。

分析人士指出，中國樓市目前總體上反映了供需，但也長期存在發展不均衡等結構性問題。需要注意的是，價格長期背離價值往往意味著非市場因素在起作用，這既容易積聚金融風險，又不利於實體經濟發展和轉型升級。在此背景下，政府及時出臺調控措施、避免“市場失靈”，是從有利於經濟社會發展全局出發的必要舉措，不能片面理解為遏制市場機制。事實上，在一些發達的市場經濟國家，政府在必要時調控樓市是很常見的。

未來調控或更溫和

那麼，未來中國樓市將走向何方呢？業內人士普遍認為，在中國經濟轉型升級趨勢向好、城鎮化進程持續推進、人民生活水平不斷提高的背景下，中國房地産市場平穩健康發展的基礎依然十分牢固。

九州證券全球首席經濟學家鄧海清表示，中國的城鎮化進程仍然還有10—15年，同時中國購買力向城市流動並聚集的趨勢沒有變化，因此中國房地産市場能夠實現長期健康發展，並不會出現大幅下跌。中信證券及瑞銀等機構則認為，儘管居民提前透支部分房地産需求意味著未來房地産活動可能走弱，但在開發企業資金較為寬裕、調控政策謹慎理性、低利率環境仍然存在等因素影響下，未來樓市的調整也會更加溫和。

“從政府的角度講，未來還需要進一步縮小區域發展差距，優化不同城市間的公共資源配置，從而更好地促進熱點城市周邊地區的發展、實現更加合理的城市佈局，最終緩解樓市的結構性問題。”張永軍建議。

同時，房地産企業也應該順應住房消費化的趨勢，主動轉型。中國房地産業協會秘書長馮俊表示，房地産行業正經歷著從簡單的住宅産品生産，到複合、跨界、融合、共享的服務平臺的轉變。隨著互聯網、信息經濟、智慧技術向房地産領域的滲透和拓展，房地産的定位和功能將有所變化，如果繼續沿用舊觀念，不去細分市場，就有可能造成企業發展的困難。因此，房地産行業轉型既是挑戰又是機遇。