房貸緣何收緊“錢袋子”

主持人：記者 溫源

特邀嘉賓：中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛

“個人住房貸款利率不低於基準利率的0.9倍”“首套房貸利率由原來的8.5折上調至9折”……春節剛過，京滬廣杭等國內一二線城市陸續上調房貸利率，市場預測，將有更多熱點城市跟進。數據顯示，今年1月全國首套房貸款平均利率環比微漲0.01%。此輪房貸調整究竟是給去年以來的“購房熱”降溫，還是為了驅趕市場資金儘快“脫虛向實”？記者就此採訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

記者：近日，天津、廣州、青島等城市相繼出臺了房貸收緊措施。此輪房貸收緊的原因及目的是什麼？

倪鵬飛：近年來，由於城市發展、公共服務、人口流動和土地供給等差異，加上在此基礎上市場預期的強化，房地産市場呈現日益加劇的分化趨勢。三、四線及以下城市庫存積壓嚴重，一、二線熱點城市需求火爆但供給不足。為此，中央提出房地産調控“分城施策”方針，但是地方和部門在執行過程中存在偏差。金融機構出於營利性和安全性等目標考量，偏好向一、二線城市房地産市場通過利率優惠，下調首付等方式提供成本更低、杠桿更高的資金，甚至不惜利用監管漏洞讓大量資金繞道違規進入房地産市場。相對寬鬆的房貸助推了去年一、二線熱點城市樓市過熱和房價泡沫的産生，因此有必要通過收緊房貸、提高資金成本的方式為樓市降溫。

總體上，此輪房貸收緊就是要落實中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的”定位，服務“既抑制房地産泡沫，又防止出現大起大落”的調控目標，讓房貸及相關資金的成本和杠桿回歸合理水平，解決過去金融機構對一、二線城市過於寬鬆的信貸問題，使炒房在成本和杠桿方面受到約束和限制，讓住房消費需求得到合理的支持，同時也引導更多的資金回歸實體經濟，服務實體經濟。

記者：房貸收緊會給未來的房地産市場，比如房價、成交量、市場預期等方面帶來哪些影響？有人認為，隨著房貸收緊以及房産稅的到來，熱門城市的房地産市場將迎來拐點，您對此如何看待？

倪鵬飛：資金無疑是限制潛在需求的有效工具。此輪房貸變化會對熱點城市的房地産需求産生顯著影響。基於成本考慮和條件限制，不合理的樓市消費會減少，加上其他措施的作用，房地産投資與投機行為也將下降。預計受房貸和資金面收緊影響，未來一段時間的房地産成交量會出現較為明顯的下降，房價將逐步趨穩，市場預期會更加冷靜，購房者或許會進入觀望狀態。

目前熱點城市的炒房行為放大了樓市虛假需求，導致房價虛高，通過收緊資金和開徵房産稅等措施將擠出泡沫和抑制炒房。但由於人口持續流入而帶動的真實消費支撐，一、二線熱點城市不會立即出現長期拐點。但對於那些炒房嚴重，後續人口流入和購買力有限而難以接盤的城市，可能意味著房價長期拐點的到來。

記者：您對未來一年乃至更長時期的房地産市場運行趨勢作何判斷？

倪鵬飛：黨中央對房地産市場問題高度重視，不僅明確了住房的定位，確定了樓市調控目標，而且作出了構建長效機制的決定。我判斷，未來一年房地産市場將呈現平穩調整態勢：銷售量明顯下降，價格平穩或略有下降，投資將保持3%左右的增長。當然，不同層級的城市仍將呈分化態勢。

由於我國正處於城鎮化加速進程中，而且城市集群化和大型化趨勢還在加強。儘管在一些三、四線及小城市長期面臨人口流失和去庫存的壓力，但一、二線城市，以及區域城市群內中心城市周邊的中小城市與小城鎮，由於人口流入、住房消費需求旺盛，預計未來仍將有一輪房地産復蘇和回暖週期。

記者：準備買房的老百姓該如何應對此次房貸收緊？您有何建議？

倪鵬飛：消費者要根據家庭狀況、發展規劃和家庭支出的輕重緩急合理規劃解決住房消費問題。由於資金收緊將導致購房成本增加和信貸額度受限，我建議購房家庭應該考慮適當縮小購房面積和檔次，讓消費處在可承受的合理水平，避免貪大求高。目前市場仍處在供需博弈的膠著期，房貸成本增加將間接改善租賃市場供給條件，因此先租後買、持幣觀望也不失為一種務實之選。（主持人：記者 溫源 特邀嘉賓：倪鵬飛）

【嘉賓小介】

倪鵬飛，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任，中國社會科學院財經戰略研究院院長助理，城市與房地産研究室主任，研究員，博士生導師。