“高房價”逼出租賃“黃金期” 萬億級市場前景可期——樓市調控政策“加碼”下的住房租賃市場

新華社廣州4月7日電（記者 周強、鄭鈞天）儘管樓市調控政策不斷加碼、打擊“炒房”聲聲從緊，但對很多年輕的城市打拼者而言，短期內買房仍然顯得遙不可及。記者近日在北上廣深一線城市以及武漢、南京、蘇州等二線城市調查時發現，高房價時代，各地正在探索建立購租並舉的住房制度，租賃市場迎來“黃金髮展期”。

政策利好、市場需求，住房租賃市場前景廣闊

2016年6月，國務院辦公廳出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》明確，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。其中發展住房租賃企業擺在培育市場供應主體首要位置。

據業內專家介紹，目前我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家成熟的房地産市場中，專業租賃企業提供房源佔比在30%左右。

清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為，大力發展專業化的住房租賃經營企業，有助於發揮機構出租者在租賃市場中的示範作用，提高租賃市場的透明度，克服原來制度設計中重銷售、輕租賃的缺陷。

近日，記者在梳理廣東、廣西、貴州、寧夏等地相繼出臺的實施意見時發現，規模化、機構化運作成各地鼓勵的主要方向。既鼓勵房地産開發企業轉型利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業務，同時，也鼓勵各類投資者和自然人發起設立住房租賃企業。

種種利好因素刺激下，品牌長租公寓在住房租賃市場上異軍突起。“與酒店、短租不同，長租公寓租期主要在6個月以上，會提供更多免費共享空間。”業內人士表示，從構建多層次住房體系的角度來看，住房租賃市場有很大發展空間。

滿足不同群體需求，萬億級市場前景可期

上述專家稱，中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口産生的住宿以及生活消費，是一個萬億級住房租賃市場。

鏈家研究院的報告也顯示，2016年、2020年、2025年，中國房産租賃市場租金規模將分別達到1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

記者採訪了解到，品牌長租公寓是目前市場上正在興起的專業租賃企業，其商業模式主要有兩種：一是房地産開發商自持物業從事租賃，如萬科旗下的泊寓萬匯樓店，不過，這一模式市場份額佔比較小。二是租賃企業通過對“握手樓”、舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造後再面向市場，這種“二房東”角色是當前租賃市場的主要形式，例如魔方、YOU+、鏈家自如等。

深圳萬科泊寓合夥人陳曉煒介紹，泊寓目前已在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、重慶、瀋陽等14個城市開設了42家門店，其中在深圳，泊寓已獲得8800套長租公寓，2017年預計投放5000至8000套，基本覆蓋深圳所有區。未來三年深圳泊寓的整體規模將達到10萬間。

目前，魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國15個大中城市房屋租賃數量約3萬間。魔方（中國）生活服務集團董事長葛嵐表示，我國住房租賃市場未來將形成“高端有市場，中端有服務，低端有保障”的格局，呈現多品牌切入細分市場的趨勢。

從價格方面看，各地有差異，面對企業的集體公寓，按床位出租，每張床位月租金基本在500—1500元；白領公寓標準，在北上廣等一線城市月租金在3000—6000元，二線城市在2000—4000元。

旭輝控股董事長林中稱，旭輝領寓國際社區將涵蓋服務式公寓、白領公寓和青年公寓等産品，從而滿足不同的租客群體需求。

據鏈家地産董事長左暉介紹，鏈家自如擁有房源30萬間，出租率已達99.96%，租期平均為485天；廣州萬科泊寓項目出租率也在90%以上。

發展仍面臨難題待解，期待各地加快出臺實施細則

長租公寓市場前景廣闊，但業內人士認為仍面臨一些瓶頸和難題。

陳曉煒説，現在拿的房源基本上都是工業用地、商業用地或者城中村，電費、水費都比較貴。

自持物業從事租賃業務也面臨經營難題。萬科高級副總裁譚華傑表示，土地成本過高大大降低了租金回報率，對資産持有者來説很難從出租中賺錢，這也是過去多年租賃市場無法發展的重要原因。

“機構租賃企業還面臨資金成本高的挑戰。”中原地産首席分析師張大偉説，在北上廣等大中城市，住宅物業租金回報率較高的也只能達到2個點左右，一些高端公寓租金回報率5%，而國內資金成本的年化是5%至8%。

“發展租賃業務還需要找到更便宜的資金用以持有更多的資産，利用規模效應賺錢。”張大偉建議，應進一步完善租賃金融市場，暢通險資、債權等融資通道，特別是一些低利率資本工具。

廣州萬科長租公寓負責人張成皓説，目前國家和各省區市都鼓勵將商業用房改為租賃住房，將土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。這些規定將解決當前長租公寓市場的不少難題，我們期待各地能加快出臺實施細則。