新房降價空間打開 購房者觀望情緒愈濃——樓市調控政策“加碼”下的新房市場

新華社上海4月6日電（記者 鄭鈞天、周強）3月以來，全國樓市再出新一輪調控措施，據不完全統計，目前已有60多地加碼樓市調控。近日，記者走訪京津冀、長三角、珠三角以及中部多地樓市發現，各地政府正切實履行樓市調控主體責任，千方百計實現“房價環比不增長”，開發商也開始“割肉讓利”，在新房降價空間打開的同時，購房者的觀望情緒日益濃厚。

地方政府：限高價、控預售證，保證價格“環比不增長”

記者採訪發現，目前地方住建部門普遍採用限制高價樓盤入市、控制預售證發放節奏等“限價”手段以縮減成交量，保證新房價格“環比不增長”。

以深圳為例，該市新盤平均去化率為45%，效果明顯較差。房價方面，在地方政府的嚴格調控下，2017年一季度住宅價格趨穩。

從中國指數研究院監測的上海、廣州、深圳、南京、蘇州、廈門、武漢、成都、南昌等13個重點城市新開盤定價來看，2017年開年後，29.5%的項目價格與上次開盤持平，18.8%的項目較上次開盤下跌。而在漲價盤中，新房價格僅平均上漲0.6%。

記者還發現，多個城市新房價格結構性分化明顯。高價項目較周邊同類樓盤的價格平均漲幅約為8%，而低價項目價格較周邊同類樓盤價格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州剛需項目“余之城”在3月14日加推，價格較上次開盤均價下跌超過一成。

在上海，自去年10月8日起，新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核，對上市房源定價不合理的，堅決予以調整。高端住宅項目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價超過8萬元/平方米的樓盤均因報價過高拿不到預售證。“為了拿到預售證，不少改善型住宅項目的審批價格相較預期的報價打了8折。”一位開發商告訴記者。

在廣州，“天河星作”樓盤銷售員告訴記者，目前項目二期400套正向政府申報預售證，均價在3.9萬元/平方米左右。“政府對價格控制得比較嚴，申請預售證要排隊。”

開發商：緩推盤，適當“割肉”跑量

記者調查發現，因預售證審批不下來而延期推盤的項目不在少數。“原打算去年底開盤的項目，但審批的銷售價格跟我們的預期差距較大，所以到現在還沒推。”一位開發商表示。

例如，自去年底以來，北京房地産市場鮮見新住宅項目推盤，足見開發商的保守態度。

目前已取得預售證且順利開盤的項目基本都是在售價上有所“退讓”的。上海萬科“天空之城”項目負責人稱：“這個項目本來銷售單價準備定在每平方米8萬元左右的，現在批下來的價格是6萬元。政府調控從緊，開發商也要適當‘割肉 ’啊。”

此外，開發商還採取先推低價剛需盤“走量”的策略，以快速回籠資金。中國指數研究院調查顯示，從重點城市推盤項目的産品定位情況來看，2017年第一季度開盤項目以剛需産品為主。62.6%的樓盤主推針對首次置業或首次改善的剛需類産品戶型，29.2%的項目主要面向中高端改善型需求。

據房王數據中心統計，3月廣州熱銷樓盤榜單上，來自黃埔的剛需樓盤“實地常春藤”“豪進左岸”分列一、二位。前者銷售超過800套，後者開盤當天即宣告售罄。

購房者：觀望情緒愈加濃厚，成交大幅下滑

跡象顯示，多地新樓盤的價格開始鬆動，但同時，購房者的觀望情緒也日趨濃厚，出手更為謹慎。

據上海中原地産數據顯示，3月份上海新建商品住宅成交面積同比下滑66.5%，為5年來同期最低。

在上海，剛需購房者李寧楊表示，由於支付能力受限，價格是買房時首要考慮的因素。“目前感覺樓市不太穩定，我想觀望一段時間再説。”

上海中原地産市場分析師盧文曦認為，市場預期調控仍將繼續從緊，再加上購房者原本就已非常濃厚的觀望情緒，後續新房和二手房市場的量價走勢將更加承壓。

受訪開發商對今年樓市的預判有較高一致性：謹慎樂觀，在調控的大背景下，市場成交縮量是大概率事件。不過，記者也注意到，近期多家標桿房企提高了業績目標：恒大、萬科和碧桂園均提出未來3年內實現1萬億元銷售目標，融創中國亦將2017年的銷售目標確定為2100億元，較2016年增長35 .21%，去年銷售650億元的新城控股也表示將衝擊千億大關。

“現在市場進入了博弈期。房企推盤上仍偏保守。未來是否會出於業績和資金壓力，降價跑量，還有待進一步觀察。”易居智庫研究總監嚴躍進説。