老舊小區物業沒人管、管不好？ 北京朝陽探索“國企兜底、先嘗後買”新模式

新華社北京11月4日電 題：老舊小區物業沒人管、管不好？ 北京朝陽探索“國企兜底、先嘗後買”新模式

新華社記者 魯暢

三印小區20多年的老住戶劉二英終於松了口氣：“失管”的老小區可算是有了一家靠譜的物業公司，接手幾個月後，院子裏的幾百平方米的違建清空，改建成了綠地花園，堆積的垃圾不見蹤影，居民的“菜園子”成了花園裏的藤架……“以前是家家戶戶投訴不停，現在是心往一處使，小區環境越來越好！”劉二英説。

在北京，一些老舊小區因歷史遺留問題處於“失管”狀態，車位缺失、樓道雜物堆放、私搭亂建等情況尤為突出。如今，“老大難”問題有了新辦法，記者在北京市朝陽區採訪發現，該區探索了一條老舊小區物業管理轉型升級之路：由政府牽頭成立國有物業服務企業承擔老舊小區物業“兜底”服務，以黨建引領物業，採用“先嘗後買”模式，逐漸實現老舊小區物業管理轉型。截至目前，已完成25個項目部的掛牌試點工作，覆蓋管理面積42.32萬平方米。

劉二英所居住的石佛營南裏社區三印小區是單位家屬院，建於20世紀80年代。入住前期，原單位承擔了物業管理工作，此後單位經營困難，小區也進入了近乎“失管”的狀態。“過去這十年，小區換了五六家物業公司，沒一家幹得長，沒一家負責任。”劉二英回憶説，此前的物業公司總共只有兩三個人，一次家裏水管爆裂，淹了廁所，一片狼藉，給物業打電話報修，竟然被工作人員告知“正在睡覺”……

眾多小區居民有著同樣的感受。2017年8月以來，石佛營南裏社區接到北京12345市民服務熱線督辦件中反映物業服務相關問題的督辦佔總投訴量的90%以上，尤其是今年上半年，上一家物業公司突然撤出、停止服務，致使問題雪上加霜。“此前物業公司只收錢、不服務，繳費不足30%，繳費的大部分是因為房屋買賣不得不補繳。”一位小區居民説。

面對這種情況，朝陽區首家國有物業公司——北京朝陽家園物業管理有限公司於今年5月27日在石佛營南裏社區正式掛牌入駐，朝陽區委區政府提出的“黨建引領、政府主導、企業運營、社會參與、群眾評價”無物業老舊小區管理理念在此落地實踐。

新物業入駐後，三印小區在居民的眼皮底下“面貌”越來越好：1名項目部經理、1名客服專員、7名保安員及5名保潔員快速到崗；粉刷6棟樓28個單元門樓道內墻面；修整8處塌陷路面；圍墻修復35米；清理地面及地下室堆放垃圾200余車；修剪5個院內樹木樹枝；維修更換168個損壞的聲控感應燈；公共院落鋪設草皮……

記者日前在小區看到，小區中幾名居民正在修建好的院落裏悠閒地曬著太陽，他們居住的單元樓門口，都會標注著黨員“樓長”的名字。“居民‘要想當主人，先要負責任’的主人翁意識不斷增強。”石佛營南裏社區書記李瀟説，通過黨員“包樓”溝通，居民出資順利為3個單元安裝了門禁系統，下一步，將按照這個模式對全小區門禁進行更換，通過這種方式也可以提升居民的繳費意識。

李瀟説，在社區黨委的帶領下，社區居委會積極發揮自治作用，組織居民志願者集中1個月時間，利用下班和休息日時間，深入到居民家中，對住戶的基本情況信息進行登記，對國有物業公司“先嘗後買”的服務形式進行宣傳。目前已經完成了95%的居民走訪工作，為社區黨委下一步決策提供了很好的數據支持。“物業公司目前對小區的服務進行測評，定出市場價格後將與居民進行正式的‘購買’協商。”李瀟説。

“先解決了誰是管理主體的問題，經過一段時間的服務後，居民表決是否願意繳費。”朝陽區房管局相關負責人表示，“先嘗後買”模式下，居民共商共治的意識有了顯著提升。

就在幾天前，朝陽區發佈了北京全市首個老舊小區物業服務標準——《朝陽區住宅項目物業服務基礎標準（試行）》。為了提高標準的科學化和可行性，朝陽區房管局前期對103個小區開展實地調研、徵求意見建議、組織專家評審。

目前，北京朝陽家園物業管理有限公司已完成朝陽區25個項目部的掛牌試點工作，這些老舊小區分佈在來廣營、團結湖、平房、東湖、小關、安貞、雙井、高碑店、奧運村等地區，共配備41名保安上崗，43名保潔上樓，服務居民約1.8萬人。