廣東至少1300個城鎮老舊小區將改造：鼓勵實施規模化改造，精簡工程審批全流程

2月5日，省政府官網發佈《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（下稱《意見》），明確今年全省要開工改造不少於1300個城鎮老舊小區，其中重點改造2000年底前建成的小區，分基礎類、完善類、提升類3類進行改造，並對資金保障、工程推進等重難點問題進行明確。

重點改造2000年底前建成的小區

老舊小區改造是重要的民生工程，也是未來城市建設模式轉變的方向和重點。此次《意見》明確了改造目標，今年全省要開工改造不少於1300個城鎮老舊小區，惠及超過25萬戶居民，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。而到“十四五”期末，要基本完成廣東2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，有條件的地區力爭完成2005年底前建成的老舊小區。

哪些小區能納入改造範圍？《意見》明確，城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）將被納入，並重點改造2000年底前建成的老舊小區。

《意見》同時強調，計劃徵收拆遷和納入棚改範圍的小區（獨棟住宅）不得作為改造對象。符合要求的國有企事業單位自建或混建、軍隊所屬城鎮老舊小區，按屬地原則納入改造範圍。

《意見》還明確了3類改造內容，分別是基礎類、完善類、提升類。

基礎類是指為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區內部及與小區聯絡的供水、排水、供電、道路、供氣等基礎設施。

完善類是指為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。而提升類是為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的改造內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造。

針對不同改造內容，《意見》指出基礎類要發揮財政資金的主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意願的前提下，做到宜改即改；提升類則要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。

鼓勵社會力量參與設計改造運營

在不少地市老舊小區的改造中，如何廣泛發動各方參與是個難題。此次《意見》提出，要建立和完善黨建引領城市基層治理機制，社區黨組織統籌協調居民委員會、業主委員會、産權單位、物業服務企業等共同推進改造工作。

在具體推進上，《意見》支持城鎮老舊小區實施規模化改造，鼓勵採用工程總承包（EPC）、國企平臺等市場化方式推進。並推動規劃師、建築師、建造師、監理師、造價師等進社區輔導。但是對涉及歷史文化名城、歷史文化街區、不可移動文物、歷史建築的改造項目，應嚴格遵循相關保護修繕要求。

小區改造完成後，可根據實際選擇聘用物業服務企業、準物業服務或實行業主自治管理，引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則。鼓勵多渠道籌集管理維護資金，比如通過增設停車位、開闢廣告位等方式增加小區公共收入來源。

《意見》也提出推動社會力量參與，比如鼓勵國有企事業單位等原産權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。通過政府採購、新增設施有償使用、落實資産權益等方式，吸引社會力量參與各類服務設施的設計、改造、運營。支持規範各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。對增設停車庫（場）、經營性服務場所、加裝電梯等改造項目，可探索“改造＋運營服務”一體化的市場運作模式推進小區改造。

推進存量資源整合利用。鼓勵各地按照連片整合、統籌配套、分批推進的要求，進行大片區或跨片區聯動改造，實現片區基礎設施、服務設施、公共空間等共建共享。

居民可通過公積金出資參與

在老舊小區改造中，另一大難題是資金。《意見》特別對改造資金進行了規範和指引，提出要建立改造資金合理共擔機制。

首先明確各地級以上市人民政府要制定居民參與出資指引，合理確定居民出資比例。居民則可通過直接出資、使用住房公積金、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式出資。

《意見》還鼓勵各地爭取中央補助資金，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，重點支持基礎類改造內容。但中央補助資金要重點支持改造2000年底前建成的城鎮老舊小區，可適當支持2000年後建成的城鎮老舊小區，但不得超過國家規定的限定年限和比例。

同時，各地要對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可納入國有住房出售收入存量資金使用範圍，並積極爭取通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。

《意見》也提出運用金融手段，鼓勵銀行業金融機構針對性開發授信産品，在風險可控、商業可持續的前提下，對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。也支持改造工作的運營主體運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債權融資，但不得承擔政府融資職能。

具體實施時，《意見》提出精簡改造項目審批全流程。推行網上審批、聯合審查和並聯審批，不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續。不改變建築面積、總高度、層數、外立面，且不影響建築安全的項目，可免於辦理建設工程規劃許可證。對不涉及建築主體結構變動的低風險項目，且實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。（記者 張子俊）