2月6日，國務院總理李克強召開常務會議，討論通過報請全國人大授權在土地制度改革試點地區暫時調整實施有關法律規定的決定草案。該草案提出，允許符合條件的存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。至此，中國農村集體土地與國有土地平等入市，即將實現破冰開局。但是專家認為，由於只是試點，短期內農村土地大規模進行建設房地産、酒店、廠房的可能性不存在，對整個房地産市場有限，而已經在集體土地上蓋的小産權房短期內仍不合法。

    中國小産權房的出路露出曙光。

    “小産權房仍是不合法的，但是試點地區農村用地蓋的房子應該可以銷售。”中國社會科學院農村發展研究所研究員、宏觀室副主任李國祥，談到農村土地改革方向時説。

    2月6日，國務院總理李克強召開常務會議，討論通過報請全國人大授權在土地制度改革試點地區暫時調整實施有關法律規定的決定草案。該草案提出，允許符合條件的存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。

    至此，中國農村集體土地與國有土地平等入市，即將實現破冰開局。

    根據目前的土地管理法，中國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使，即國有制。

    該法規定，除興辦鄉鎮企業和村民建設住宅等外，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。這也就是説，如果要蓋商品房銷售，需要先將農村集體用地改為國有用地，然後才可進行房地産開發。

    否則，在農村集體用地上蓋的商品房屬於小産權，以現行法律看，為違法，類似的還有在集體土地上蓋的工業廠房或者酒店等項目等，也屬於違法。

    不過，實施土地管理法修改後，未來試點集體用地上可以建設商品房、酒店、廠房、學校等。不過這仍只是試點。

    交通銀行金融研究中心夏丹認為，由於只是允許存量土地棘突經營性建設用地上市，這意味説農村土地市場化仍有限制，短期對房地産市場影響有限。

    農民將從中受益

    上述草案還提出，下放宅基地審批權，使用存量建設用地的由鄉鎮審批，使用新增建設用地的由縣級審批；同時該草案也明確規定，土地徵收要綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水平、人均收入等，合理確定補償標準，妥善安排被徵地農民住房和社會保障。

    李國祥告訴記者，這些修改意味著原先土地管理法規定一般只允許國有土地可以入市的情況，將得到改變。而農民從中得到收益會增加，“但是具體農民從土地的回報如何，最後要根據各地指定的政策來定。”

    根據現行的土地管理法，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外”。

    這是過去城市房地産開發，一般需要先從農村集體土地先轉為城市國有土地，最後對國有土地掛牌上市的癥結所在。這也使得地方政府獲得鉅額土地收入，而農民收益較低。

    因為根據現行的土地管理法，農民土地被徵收後，僅僅依獲得土地補償費和安置補助費等，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年産值的三十倍。但是一畝耕地種植糧食毛收入只有1000多元，30倍也就3萬，但3萬連一家農村居民的生活費都不夠。

    中原地産分析師張大偉認為，實施新的補償辦法比較好。因為過去直接給現金補償，這可能使得這些錢很快被消費，但是這點錢也不夠買得起城裏的房，以後根據土地用途和區位、經濟發展水平、人均收入等，合理確定補償標準，妥善安排被徵地農民住房和社會保障，“農民可以在有社會保障後，從教育入手，提高農民的素質，來實現更好的城鎮化。”

    部分農村用地使用權將可上市

    不過，儘管未來農村集體經營性建設用地部分可以上市，但是實際可能不會進展太快。

    2月1日公佈的中央一號文件《關於加大改革創新力度加快農業現代化建設的若干意見》指出，今年要穩步推進農村土地制度改革試點。在確保土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，按照中央統一部署，審慎穩妥推進農村土地制度改革。

    此外，分類實施農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。制定縮小徵地範圍的辦法。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制。

    賦予符合規劃和用途管制的農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能，建立健全市場交易規則和服務監管機制。

    此外，《意見》還提出，依法保障農民宅基地權益，改革農民住宅用地取得方式，探索農民住房保障的新機制。加強對試點工作的指導監督，切實做到封閉運行、風險可控，邊試點、邊總結、邊完善，形成可複製、可推廣的改革成果。

    交通銀行金融研究中心夏丹認為，存量農村集體經營性建設用地有多少，目前仍難以説的清楚。從目前的政策走向看，農村土地未來而上市仍有所限定，大規模農村土地上市的情況，肯定不會出現。

    有專家也指出，2月6日的國務院常務會議會議通過報請全國人大授權在試點地區暫時調整實施土地管理法、城市房地産管理法有關規定的決定草案，是要經過人大先授權今年各地先試點經營性土地上市，但是試點仍只是部分地區。

    此前國土資源部部長、國家土地總督察姜大明對農村土地改革的思路提出，下一步將堅持循序漸進的原則，既要有條件、按程序、分步驟審慎穩妥推進，又要鼓勵試點地區結合實際，大膽探索。

    李國祥認為，試點地區蓋的房子部分可以銷售，包括商品房。但是集體土地蓋的小産權房，仍難定義為合法，這需要未來找到一個設計方案來解決。而宅基地建設權下放後，宅基地短期顯然還不能讓城市居民獲得來蓋房。

    “宅基地流轉可能還只是集體內部進行，但是有一個問題是，如何界定集體內部需要研究，到底是一個村還是一個組，外來落戶的居民算不算。都要研究。”他説。

    目前各地宅基地出租給城市居民蓋房非常普遍，比如北京宋莊的畫家村就存在大量房屋被出租給畫家蓋房的情況，但是因為法律不允許，很多畫家最後所蓋的房被認定非法，簽訂的相關合同也無效。

    另外南方很多農村集體用地被以租代徵的形式，用於工業用地開發。至於小産權房，各地更是普遍存在。比如深圳小産權房，即集體土地蓋的住房，佔全部城市住房的一半左右，全市一半人口居住在小産權房，但這些房屋出售按現行法律都是違法行為。

    不過，中原地産張大偉認為，現在全國城鎮居民對房地産的需求已基本飽和，農村集體土地部分入市蓋房，對整個房地産市場影響不大。倒是可以提升農民的收入，這可以刺激農民消費力的提升，從而帶動房地産市場。（定軍  陳海銀）