房地産市場利益機制不平衡

    少數人利用公共資源謀私利

    大量資金涌入導致市場泡沫

    需靠制度調整失衡利益關係

    房地産暴利之爭，這幾天又引起了大論戰。原因是有人出了一個報告，要用數據來證明房地産沒有暴利。其實這個問題早就不需要證明了，國內房地産市場暴利是家喻戶曉的事情，也是中央政府希望通過政策來調整的一個行業。在這樣的情況下，有人仍然還要證明這個行業不存在暴利，無異於顛倒黑白。

    目前中國房地産問題是什麼？是房價太高嗎？是房地産的市場秩序混亂嗎？是房地産企業納稅行為不規範嗎？是中低價位的住房太少嗎？這些問題當然重要，但最為重要的則是目前中國的房地産市場的利益機制不平衡，就是通過國內的房地産市場，讓整個社會的財富在短期內向少數人聚集，就是少數人利用公共的資源為個人謀利。當一個行業的利益結構嚴重失衡時，該行業的暴利也就不可避免了。當房地産産業是一個暴利行業時，我們社會是不可能和諧的。

    近年來，中央政府早就看到問題所在，開始通過政策來調整房地産市場的利益失衡。儘管效果不可能立即顯現，房地産市場的利益分配新機制也不可能立即發揮重大作用，但最近出臺的一系列政策，目的很明確，就是要改變以往不合理的利益機制，改變目前的房地産市場的利益失衡。比如房地産市場發展模式的巨大變化，就是要讓房地産市場不能成為替少數人服務的市場，就是要建立起以生産中低檔産品為主的房地産市場。

    從一些現象來看，房地産市場暴利可以表現為，一是早些時候房地産要素的非市場化與産品交易的市場化。在這種情況下，如果這些房地産市場的要素是公共的（如土地和金融資源），而且可以用低於市場的價格獲得，那麼通過權力方式獲得這些房地産市場要素的人就可以得到比市場高的利潤，即誰獲得這些要素自然誰就獲得暴利。為什麼有人倒賣土地輕易獲利，道理就在於此。還有，當房地産市場的要素非市場化，而房地産市場産品完全由市場來定價時，那麼對於房地産這樣的特殊産品，不僅房地産企業可以壟斷性定價，而且也容易把房地産市場産品的成本讓整個社會來承擔，使房地産市場産品的收益讓少數人來獲得。在這樣的一個市場中，房地産市場豈能沒有暴利？

    正因為國內各行各業看到這一市場的暴利，加上房地産市場的進入門檻低，生産的技術含量低，從而使國內各種各樣的企業都進入房地産市場，無論是國內的製造業還是高科技産業，無論是民營企業還是軍工企業。這也説明，如果房地産企業不是高利潤，如果房地産業沒有暴利，這些高科技企業本來利潤率就不低，它們會輕易地轉入房地産企業嗎？針對這個現象，我曾經提出兩個概念，一是這種現象的出現會導致産業結構的逆選擇，即先進的産業結構越來越向傳統産業結構轉移，從而使得國內産業結構調整困難；二是社會資金逆流向，即大量資金向房地産這個傳統産業流動。這不僅是房地産市場暴利的結果，也容易導致房地産市場的泡沫。

    從這幾年財富排行榜看，儘管我們對這個排行榜的認同還有些疑問，但它也説明了一些問題。當這個排行榜房地産業的人越來越多，所佔比例越來越高時，也説明了房地産産業財富的聚集效應越來越大。當整個社會的財富在短期內向少數人聚集時，這説明了房地産有特別的途徑來聚集社會財富，這個特別的途徑就是暴利。

    在一個健全的市場中，通過資源的流動只能有平均利潤，不能夠有暴利。這是市場最為基本的法則。就目前的情況來看，中國的房地産市場剛剛發展幾年，其與成熟的市場仍然有很大差距，特別是當這個市場在一個轉軌經濟中時，暴利隨時都可能出現。問題是我們要對這種行業暴利有比較清醒的認識，找出行業暴利的原因，然後用新的制度規則來調整這些失衡的利益關係。這才是我們構建和諧社會的重要方面。（中國社科院金融所金融發展與金融制度研究室主任 易憲容）