房地産市場既然是市場，漲跌起伏變化都是不可避免的，這是市場正常的規律。現在有些觀點認為，上漲就是錯誤，下跌就是崩盤，這樣的看法值得商榷

    當前，一些城市出現交易量下降，價格止增或者下降趨勢。此前國家統計局公佈的數據也顯示，今年前4個月，商品房銷售面積同比下降6.9%，商品房銷售額同比下降7.8%。

    如何看待當前房地産量價趨冷態勢？住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，商品房銷售面積和銷售額兩個指標的確都出現了負增長，但從絕對值來看，今年前4個月全國商品房銷售面積的總量僅僅低於去年同期，而高於去年之前任何一年的同期。

    “房地産市場已經到了高基數低增長的階段。”秦虹認為，今年房地産市場價格“只會窄幅波動，而不是斷崖式暴跌”。

    樓市整體趨冷但剛需仍旺

    據媒體報道，北京市出現了“零首付”樓盤。據了解，推出這一促銷活動的珠江四季悅城位於北京東五環外，開發商對10套房源給予“零首付”優惠，需先交15%定金，首付款由開發商墊支，而購房者需在半年內將墊支的首付款還清。

    儘管“零首付”噱頭大於實質，還是在一定程度上反映出樓市的變化。中原地産首席分析師張大偉評論稱，在市場不景氣的當下，開發商為了吸引更多的購房者，採用了吸引眼球的促銷模式，根源是市場趨冷。張大偉説，去年一線城市土地成交額創歷史新高，這種情況下企業負債明顯提高，利潤率出現下滑，在市場不景氣的背景下，房企擴大成交的需求提升。從一些企業日前公佈的前4個月銷售業績看，有眾多房企銷售額環比下降。《經濟日報》記者查閱龍湖地産官方網站獲悉，4月份，龍湖地産銷售金額34.8億元，而3月份的數據是40.6億元。龍湖地産表示，“去存貨”是集團今年的運營關鍵詞。

    儘管包括一線城市在內的整個房地産市場都顯現趨冷態勢，實際上，購房者對自住型住房的需求仍很旺盛。

    5月21日開始開放查詢審核結果的北京金隅匯星苑、匯景苑自住商品房項目公告顯示，兩個項目分別有22.7萬和21萬戶購房家庭提交了申請，最終17.2萬戶和15.9萬戶家庭確認申購。而這兩個項目僅分別有1800套和3400套自住商品房供給，中簽率僅有95:1和46：1。

    記者還致電剛結束網上申請不久的富力惠蘭美居自住商品房售樓處，儘管不如金隅集團開發的兩個自住商品房項目的地理位置優越，但也有5萬餘戶家庭申購，這裡提供自住商品房房源約1400套，中簽率約為35:1。

    “今年樓市不變的一點是自住性需求仍然很強。”秦虹表示。

    價格適當回調利於市場發展

    一、二線城市與三、四線城市的分化，已經是當前樓市最顯著的特徵之一。一、二線城市的房價相對穩定，三、四線城市已經出現了明顯的供大於求。

    “經過十幾年的快速發展，當前住房市場的主要矛盾已經從數量上的絕對短缺，轉變為結構不平衡。”秦虹説，“在新形勢下，再採取‘一刀切’的調控政策已不現實，及時進行優化調整是十分必要的。”秦虹表示，地方政府在進行調控時應依據不同城市的供求關係把握住房用地的供應節奏。在人口增長快的特大城市，增加住房建設用地的供給；在人口增長緩慢的地方，調整開發節奏，減少供給。住房市場應該以“人的需求”為核心而不是以“城市的建築”為核心。

    對於當前房地産市場出現的趨冷趨勢，秦虹認為，“房地産市場既然是市場，漲跌起伏變化都是不可避免的，這是市場正常的規律。現在有些觀點認為，上漲就是錯誤，下跌就是‘崩盤’或‘危機’，這樣的分析值得商榷。”

    秦虹同時認為，房地産市場適當價格的回調，有利於行業的持續發展。政府調控多年的目的，是希望房價止住快速上漲的步伐，讓更多的消費者、購房者實現購房的願望。現在房價漲幅明顯回落，價格相對平穩，有利於實現住房市場發展的目標，對房地産市場持續穩定發展是有積極意義的。

    房地産市場面臨新變化

    國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，房地産市場調整的趨勢已經比較明朗，這種調整過程中出現了一定程度的供大於求，必然帶來一定程度的波動。這種波動應該是常態，它能促進市場重新整合，提升市場品質。

    對於未來房地産市場發生新的變化，秦虹認為，將體現在三個方面。首先，行業高速增長的時代已經過去了，但不能將行業的增速調整看作市場的終結。其次，我國現在的房地産市場是以新房交易為主，新房交易大幅增長時期即將過去，將逐漸向以存量房交易為主過渡。二手房屋將可以滿足90%的住房需求。此外，以住房開發為主的投資階段將會過去，非住宅市場未來也將面臨新的發展階段。

    在採訪中，多位專家一致認為，房地産市場在經濟社會發展過程中扮演了十分重要的角色，並且解決了一大批人的住房需求，因而促進房地産市場的持續健康發展非常關鍵。根據我國房地産市場將進入“高基數低增長”階段的判斷，面對市場的變化，房地産行業的創新至關重要。

    創新的主體是企業。秦虹認為，“過去，在中國房地産爆髮式增長的過程中，我們忽略了創新或者是品質以及差異化的發展，大家幹一樣的事，做一樣的活，賺一樣的錢。對於今後的房地産企業而言，只有堅持多元化和創新，才能有更大的發展空間。未來屬於多元化和有創新性模式的開發企業。” （記者 亢 舒）