新華社海南博鰲８月８日電(記者王存福、郭信峰、張鐘凱)樓盤打折促銷、房企資金吃緊、地方政策鬆綁……從去年二三線城市房價“冷清”、一線城市“高燒不退”，到今年上半年房價鬆動，昔日高歌猛進的房地産市場似乎呈現新的態勢。

    樓市將何去何從？各地救市政策能否再次引發過熱增長？正在此間參加２０１４博鰲房地産論壇的業內人士和經濟學家認為，隨著市場的調整，期待中國房地産市場進入理性發展新常態。

    不會出現硬著陸

    今年以來，房地産市場出現新一輪調整。數據顯示，今年１－６月份，全國商品房銷售面積同比下降６％，住宅的新開工面積同比下降１９．８％，房地産開發企業土地購置面積同比下降５．８％。６月份，７０個大中城市中，５５個城市新建商品住宅價格環比下降，相比前５個月，房價轉跌的城市數量逐月增加。

    向來被視為樓市“風向標”的北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的樓市也出現鬆動。６月份，除北京的新建住宅市場依然堅挺外，北京的二手房市場、“上廣深”三個城市的新建住宅以及二手住宅指數全面下調。

    中國房地産業協會名譽副會長朱中一表示，從２０１０年起房地産本輪調控的小週期看，過去兩年的房地産市場是整體上行基礎上的城市差異明顯，而今年是市場差異基礎上的總體下行。

    朱中一認為，現在我國樓市一些數據的同比下行和一些城市房地産市場進入調整期，這是不爭的事實，但也不像一些人説的到了要崩盤的程度。他估計，這次調整還會延續一段時間。

    不少專家認為，本輪房地産調整也與宏觀經濟密切相關，即與我國經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期等三個經濟週期疊加，房地産市場也同時進入了增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。

    中原集團主席黎明楷預計，今年下半年房價整體上會繼續下行，但到下半年成交量將有所回升。未來兩到三年內，樓市價格和成交量波動幅度仍將保持今年下半年的水平，整體處於“築底”階段。

    在業內人士看來，房地産行業依然是下半年經濟面臨的最大不確定性，在市場調整期中，必須認真應對市場調整，確保當前房地産市場的“軟著陸”。

    “限購退出”能否再度攪熱市場？

    今年以來，面對樓市的下行壓力，一些城市或明或暗微調樓市政策，採取的措施包括降低限購門檻、購房落戶、微調公積金、稅收減免等。據不完全統計，執行限購政策的４６個城市中過半已退出或調整限購政策。

    目前看來，市場對“鬆綁”反應冷淡。７月下旬，海口市中止執行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數證明，當地房地産市場隨後以量跌價漲作出反應。早在今年６月，海口市實行購房入戶政策，截至８月５日共有１８戶４０余位本省居民實現“購房入戶”。

    黎明楷認為，解除限購並不是樓市的“救命稻草”，市場不會因此很快産生明顯的變化，樓市交易量能否恢復還與房地産信貸政策高度相關。由於當前信貸收緊態勢未改，供過於求、庫存消化壓力較大的地方解除限購政策不會引起房價大幅反彈，北上廣等熱點城市的限購政策還不會輕易放開。

    朱中一指出，也要警惕一些解禁調整違背國家“抑制投機投資性需求”的初衷。

    有漲有跌，樓市進入新常態？

    “就行業本身而言，房地産市場的絕對容量還是巨大的，但是作為企業個體來講，雖然行業蛋糕越來越大，我們感受到的壓力也越來越大。”海亮地産總裁周迪永道出了新形勢下房企的危機感。

    中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱認為，在過去十多年中，房地産行業一直處於亢奮、過熱的狀態，拿塊地就能掙錢是非常不正常的現象。目前市場已經開始回歸正常。

    今年上半年，房企呈現出加速分化的態勢。統計顯示，在多數房企銷售業績下滑的情況下，萬科、綠地、恒大等企業業績依然亮眼。得益於發展戰略的及時調整，萬科上半年銷售額超過１０００億元，同比增長２０．６％，恒大銷售額為６９３億元，同比增長５５％。

    中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮説，當前主要有四個與房地産相關的政策取向，一是採取應對今年經濟下行和此後可能面臨風險的宏觀經濟政策，二是實施包括棚戶區改造、農民工市民化在內的措施積極推進城鎮化，三是加強和完善住房保障體系，四是推進包括土地制度改革、金融市場化等改革舉措。

    參會嘉賓認為，新一輪的房地産市場調整為推進改革和完善相關政策提供了窗口期。朱中一認為，為彌補市場失靈，要抓住這一窗口期建立促進市場持續健康發展的長效機制，加強不動産登記和個人住房信息聯網工作，加快相關法律法規的制定，積極穩妥推進與房地産有關的財稅、金融等制度改革。