北京樓市調控不達目的不罷休

北京新一輪樓市新政啟動月余，多項政策密集出臺，確保“房子是用來住的”——
北京樓市調控不達目的不罷休

從今年3月17日北京啟動新一輪樓市新政，至今已有一個多月，這期間北京新政出臺頻次不減、保障房供應加速、執法檢查不手軟……有堵有疏、對症下藥，北京出臺的一系列樓市調控政策正在改變市場預期，並對房地産市場的健康發展産生積極影響，北京樓市的積極變化已經顯現

4月19日，北京市規土委會同市住建委、發改委等部門發佈《關於進一步加強産業項目管理的通知》，嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用，未經批准不得轉讓和分割銷售，堅決打擊利用産業用地炒地炒房的投機行為。此次《通知》所指的産業項目涵蓋科研、工業、酒店、旅遊、文化、娛樂等六大類別。

從今年3月17日北京市啟動新一輪樓市新政，至今已有一個多月，這期間北京市新政出臺頻次不減、保障房供應加速、執法檢查不手軟……北京正用一場不達目的不罷休的調控，改變市場預期，促使北京樓市出現積極變化。

政策頻出拾遺補缺

此次出臺的最新政策是北京市在近期加強商業、辦公類項目管理的基礎上，針對房地産市場出現的擅自將工業、科研等項目改變為居住用途並分割轉讓等市場亂象，對現行政策體系的又一次“拾遺補缺”。

《通知》首次提出要實施産業項目退出機制，要求區政府、園區管理部門從産業內容、産值、稅收、就業、生態環保等方面定期對産業項目實行綜合評估，對不符合要求的，實施産業項目退出機制。

此前，北京市住建委、規土委聯合發佈的《關於嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知》余溫尚在。這是對3月26日針對禁止將商業辦公類項目擅自改變為居住等用途公告的細化。明確3月26日前未辦理施工許可證的此類項目，均需按要求修改設計方案後，重新申領建設工程規劃許可證，力圖杜絕商辦類項目擅自轉為居住的可能。

與以往由幾個部門聯合出臺一個指導性政策的調控不同，近一個多月來，北京市本輪樓市調控出臺的10余項政策形成環環相扣的“屏障”，針對房地産市場相關的各個因素層層發力，力圖讓住宅回歸居住本質。

調控首要打擊的是投資投機性購房。3·17當天起，二套房“認房又認貸”，首付比例最高提至8成。此後又規定，離婚1年內購房按二套房貸執行。將繳納個稅標準從過去的“連續5年以上”，改為“連續60個月以上”，並將住宅平房納入限購。政策迭出，絕不手軟。

此外，針對去年西城區某衚同裏一處幾平方米的“雜物房”，因為“實驗二小學區房”而身價飆升；以及2017年初四合院裏一條過道也被稱為“學區房”掛牌出售等情況，此次對“學區房”的整治也力度空前。據介紹，今年小學入學，北京將嚴查房産實際居住情況，“過道房”“車庫房”“空挂戶”等無法滿足基本居住條件的房子一律不能作為入學資格。

疏堵並舉對症下藥

控投機、增供給、嚴查處，北京市正以“住有所居”為目標，探索建立房地産市場穩定發展的長效機制。

有堵有疏、對症下藥，北京市這一輪調控出臺的系列政策，清晰體現出讓房子回歸居住屬性的邏輯。嚴打炒房投機行為，是為“堵”；另一方面，擴大保障房供應，做好民生兜底工作，是為“疏”。以滿足居住需求為基點來矯正和完善制度設計，從源頭上就保證“房子是用來住的，不是用來炒的”。

控制投資需求之外，對剛需人群，北京市不斷加速推進保障房的供應。未來5年，北京市計劃供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房擬建25萬套。根據規劃，2017年北京將建設籌集各類保障房5萬套、竣工6萬套，新增1.5萬套自住房供地，完成棚戶區改造3.6萬戶。

5年150萬套的新房供應計劃，新增住房在戶型結構上偏重中小戶型。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，這將從根本上改變市場預期，改善供需不平衡的矛盾，優化供應結構，滿足更多工薪家庭置業需求，引導樓市健康平穩發展。

北京市統計局剛剛發佈的數據顯示，保障房建設加快是一季度北京房地産市場的一個亮點：在全市房地産開發投資下降7.2%的背景下，保障性住房投資同比增長26%。另外，保障房新開工面積增速達到了19%。

為使樓市儘快回歸理性，在“管”字上，北京市也下足功夫。“3·17新政”以來，北京市樓市的執法檢查力度不斷加碼。從仲介門店張貼的房源信息，到仲介經紀人路邊佔道經營，再到加強對網站房源信息的檢查，對交易市場的監管逐級遞進。

“3·17”樓市新政一週後，38家房地産仲介被責令關停或停業整頓，91家房地産仲介公司自行關停。“逢漲必查、逢炒必辦”，打擊開發商捂盤惜售、打擊“學區房”炒作、打擊違規商辦類項目銷售……時至今日，針對房地産市場違規行為的檢查處理，仍力度不減。

業內人士紛紛表示，北京市出臺了相關樓市調控政策，對促進住房回歸居住的屬性，促進房地産市場的健康發展有著非常重要的作用。

積極變化正在發生

“3月份是房地産傳統銷售旺季，但在因地制宜的房地産調控政策作用下，北京市等城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉日前分析北京市樓市表現時提道，3月18日至31日北京市出現新建商品住宅日均成交套數減少、二手住宅日均購房資格申請量下降、住宅交易三方合同成交筆數銳減的現象。這正為北京市樓市調控的效果提供了佐證。

樓市調控“組合拳”下，首先改變的是人們對北京樓市價格走勢的預期，成交量迅速萎縮，房價快速上漲的勢頭被遏制。最先降溫的是二手房。來自北京市住建委的數據顯示，今年4月份上半月，北京市二手房共網簽8000余套，環比2017年3月份下半月下降5成，二手房成交量在“3·17”後遭遇“腰斬”。

而新鮮出爐的北京一季度經濟數據顯示：一季度，北京市完成房地産開發投資同比下降7.2%。其中，保障性住房投資151.5億元，增長26%。商品房本年新開工面積下降36.9%。其中，商品住宅新開工面積增長2.6%。商品房銷售面積下降8%。其中，商品住宅銷售面積134.3萬平方米，下降15.4%。

北京市統計局副局長龐江倩表示，一季度受商服地産投資、新開工面積銳減影響，北京市房地産開發投資、新建商品房開工面積下降。一季度全市商品房銷售面積同比下降8%，其中住宅銷售面積下降了15.4%。從二手住宅看，一季度全市累計成交5.02萬套，與去年同期相比下降28.4%。

“新一輪政策調控的效果會陸續顯現，可能在4月份或者更長一段時間越來越明顯。從目前情況看，調控取得了初步成效。”龐江倩説。

隨著調控政策的深入推進，以及穩定房地産市場健康發展長效機制的建立，房地産市場還會向著更加平穩健康的方向發展。

國家統計局北京調查總隊副總隊長鄔春仙也表示，“3·17新政後，市場正朝著預期方向發生積極變化”。調查顯示，北京市住宅銷售在新政以後出現了下降。新政出臺後，部分房地産經紀公司客源量較前一週下降近三成。同時，新增客源房源比由4.8：1下降到3.9：1，業主報價漲幅隨之收窄。

未來，北京市樓市往何處去？鄔春仙認為，此次出臺的有關房地産政策初步達到了調控效果，市場對房價趨穩的預期變強，預計上半年商品住宅價格仍保持平穩。隨著需求的減少，住宅市場，特別是二手住宅價格有回落的可能。但“政策調整對預期的影響有一定的滯後性，觀望期仍會持續一段時間。”（記者 楊學聰）