新華社北京５月２２日電（記者 李潔）從美國到日本，從香港到阿聯酋迪拜，房地産泡沫破滅給經濟帶來的傷痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏離了經濟規律的房地産業逃脫不了泡沫破滅的宿命。對中國而言，既不能“妖魔化”房地産業，也要汲取他國教訓以防誤入歧途。尊重經濟規律，對症下藥，房地産市場才能健康發展。

    美國：過度金融化成禍端

    ２００１年前後，美國經濟遭遇網絡泡沫破裂，美國聯邦儲備委員會採取持續降息的金融政策以刺激經濟。從２００１年１月３日到２００３年６月２５日，美聯儲１３次降息，使聯邦基金利率——即銀行間隔夜拆借利率——降至１％，為４０年來最低點，且一直保持到２００４年６月３０日。利率大幅下降大大刺激了住房消費。由於金融支持力度較大，低利率、低首付等政策造成購房人支付能力短期內大幅提高，從而使美國住房交易量和房價出現空前上升，泡沫快速積累。

    美聯儲從２００４年６月３０日到２００６年６月３０日的兩年內連續１７次加息，利率水平總計上升４．２５個百分點。利率大幅上調成為美國次貸危機爆發的直接誘因，並隨之出現房地産銷售量驟然下降和房價大幅下跌，並由此引發金融危機。

    點評：從高杠桿到與金融衍生品結合，屬於實體經濟的房地産業在美國高度金融化。歷經數年，遭受重創的美國房地産業才漸漸復蘇。回歸住房市場的基本屬性是一大啟示。

    日本：放任投機埋隱患

    上世紀８０年代後期，為刺激經濟日本央行採取非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地産及股票市場。從１９８６年初到１９８７年２月，貼現利率從５％降至２．５％，一直維持到１９８９年５月３１日，這在很大程度上導致這一階段房價快速上漲和泡沫快速積累。

    此外，由於日元升值，大量國際資本進入日本房地産業，更加刺激了房價上漲。從１９８６年到１９８９年，日本房價整整漲了兩倍。

    １９８９年５月底，日本央行選擇提高官方貼現率，並在之後一年多的時間裏將貼現率從２．５％迅速提高至６％，結果刺破泡沫，導致包括土地在內的各種資産價格大幅下跌。到１９９３年，日本房地産業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達６０００億美元。日本經濟陷入“失落的二十年”，至今仍未徹底走出陰影。

    點評：對房地産投機行為不能放任，也要避免操之過急擠泡沫。日本因為實施房地産融資總量限制、快速上調利率等操之過急的緊縮措施，導致長期經濟疲軟。

    中國香港：供需失衡鼓泡沫

    從１９８５年開始，港英政府出臺“每年供地規模不超過５０公頃”的政策規定，這是１９８５－１９９４年間香港房價較快上漲的重要原因之一。１９８４年至１９９７年，香港房價年均增長超過２０％。１９９７年，香港樓價觸及歷史新高，即使頭頂逾１０％的貸款利率，港人也平均拿出７４％的月收入貸款買房。

    １９９７年１０月，亞洲金融危機爆發，直接導致香港房地産泡沫破滅。從１９９７年到２００３年，房價累計跌幅７６％。據專家計算，從１９９７年到２００２年的５年時間裏，香港房地産和股市總市值共損失約８萬億港元，比同期香港的生産總值還多。香港平均每位業主損失２６７萬港元。

    香港房價２０１１年和２０１２年再次呈現快速上漲趨勢，也與供給不足有關。２００８－２００９年，香港新增住宅用地只有０．０１９公頃，導致２０１０年香港僅有約１９８００個住宅單位建成，不到２０００年的四分之一。

    點評：供應不足也是導致香港房價上漲的因素之一。此外還需防範外部衝擊，而穩固的基本面是最堅固的防波堤。（參與記者 劉雲非）