新華社北京１２月２２日電（記者 王立彬）《不動産登記暫行條例》２２日正式公佈。離明年３月１日實施，還有三個來月。趁這段時間，我們可以自己普及一下不動産登記是啥子，有啥用。

就從咱們的家説起吧。

房地統一：對我們來説最直接、最緊要

對城裏人來説，不動産統一登記，最直接的是房地統一。我們經常説房地産，其實房産、地産是兩碼事兒。按國際標準，只有地産，沒有房産，所謂的不動産是指地産及其上面的建築物。因為在物理世界，只有土地是“不動”的。因此，不動産登記，讓土地管理部門“牽頭”做，還是有道理的。

我國情況特殊。按憲法，我國城市土地是國有制。我們的普通商品房，房子是所有權，土地是使用權。大家知道，國有土地使用權有７０年期限。所以我們就犯嘀咕——這不就成了租用嗎？對。但經濟法上有説法，無限期或非常長期的使用權，就相當於所有權了。因此《中華人民共和國物權法》，原則上規定住房７０年後，土地使用權自動延期——儘管缺乏細則，也不清楚是不是免費。

《物權法》的規定相當原則，有待具體的細則。我們已經等了７年。在物權法各項細則中，有前提意義的就是《不動産登記條例》（現在加上了“暫行”二字）這部條例，就是要實行不動産統一登記。當然包括房産與地産的統一。

有房子的人，都特別珍惜自己的房産證，但從法理上説，“地産證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實施不動産統一登記就是要落實物權法要求，包括推動房産與地産統一，就是變成一個本本。這就是法學家們經常説的“不動産登記核心要件是登記簿”的意思。

農村才是不動産的“廣闊天地”

對於不動産登記，城裏人比較關心自己的房子。但對於我們國家來説，最大一筆不動産，在城市的環路以外——廣大農村地區。

我們有些人老家是農村的，至少都與農村沾親帶故。自駕車、鄉村遊、農家樂等，使我們離農村越來越近。從産權上看，我們離農村不動産並不遠，我們很多人住房的土地就是從農村徵地來的。

憲法規定，我國農村和城郊實行土地集體所有制。由於經濟社會發展水平限制，我國農村集體土地在流轉、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對於城市房地産，農村土地可交易性差，自然在“價格”上沒優勢。

但價格上沒優勢，不影響價值上有絕對優勢。物權法及《不動産登記暫行條例》，在法律上界定了農村不動産的範疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。英國人認為，只有鄉村地産才是真的不動産——某種意義確實就是這樣，就像電影《飄》的那句臺詞“只有土地是永恒的”。我們七八十平方米住房，不能與農場、莊園、森林、海島同日而語。

您會説，可是農村不動産交易性太差呀。對，但《不動産登記暫行條例》就要改變這一點。以農村承包地為大頭，農村宅基地、農村集體建設用地的流轉、改革，會使農村土地“活”起來，使農民獲得更多財産權。而這些改革的前提，就是明確的權屬關係，也就是不動産統一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的，把權屬證書發到承包經營權或使用權人手裏，這塊地才能更順利、完整地流轉，所有權、承包權、經營權才談得上清晰分離。土地流轉、農地“入市”就具備了前提條件。這樣，農村不動産就值錢了。

您可能動心了。但還是得告訴您，“小産權房”不得進行不動産登記。不動産登記，並不能改變全世界都通行的土地用途管制，也不可能改變憲法規定的土地所有制。

並非為反腐，但可能會“倒逼”反腐

《不動産登記暫行條例》出臺，關於“以房查人”“查房反腐”話題不免又熱起來，網上還有人進行“票決”。對此，我們內心相當矛盾：一方面，我們很想一路暢通無阻，想查誰就查誰，把那些貪官污吏、房嬸房叔統統揪出來；可另一方面，我們又擔心自己及父母子女住地全部地理坐標、門牌號碼甚至戶型結構、臥室客廳結構都被公之於眾，弄得全世界人都知道。

這種矛盾態度可以理解。因為堅持“查房反腐”的人，可能是病急亂投醫，是沒有辦法的辦法。要依法治國，治貪也要依法。“種瓜得瓜，種豆得豆”。一部法規的生命力在於法理依據和法源。物權法未賦予不動産登記“反腐”功能。

但我們的世界從來都不像法學講義那樣講邏輯。我們知道《不動産登記暫行條例》沒有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它發揮“反腐”作用，因為“陽光立法”或“陽光法案”缺位。物權法也好，不動産登記條例也好，作為私法，並不屬於“陽光立法”範疇。

“陽光立法”屬於公法範疇，主要指公職人員財産公示法或領導幹部財産申報法。物權法所説的登記資料“公開”，是對利害關係人而言的，不同於行政法意義的“公示”“公告”，不是要全社會監督。

從國際經驗看，“陽光立法”針對官員立法，屬於官吏立法體系，不能針對全體民眾。全世界１３０多個國家和地區正是這樣做的。但沒有國家要求全體民眾公開財産吧。還是打個比方：《不動産登記暫行條例》，可以發揮“反腐”功能，相當於把鋤頭當武器。鋤頭當然可以做武器，包括保家衛國的武器，但再好的鋤頭，打鬼子也不如槍炮。這槍炮就相當於官員財産申報法。當然，得慢慢來，而不動産統一登記，確實是今後一系列法治建設的磚，而且屬於第一塊磚，心急吃不了熱豆腐，我們得耐心一些，先用鋤頭把莊稼種好。