新華社北京６月１８日電（新華社記者杜宇、韓潔、葉鋒）國家統計局１８日公佈的房價數據顯示，５月份７０個大中城市，半數環比下降。這一數據進一步印證了樓市正在“變臉”，也引發社會高度關注，處於深度調整的樓市，路向何方？

    主要指標呈現下行 樓市告別“高歌猛進”

    “我有套四環邊上的房子，去年底仲介説每平方米能賣到４萬元，今年初説成交價在３萬８左右，如今又説只能賣３萬６左右，到底是趕快出手還是等等看？”北京一家國企員工李先生很是苦惱，二手房價格的一跌再跌，讓想賣舊房換新房的他猶豫不定。

    買方煩心，賣方也苦惱。“現在觀望氣氛濃，大家都覺得房價要跌，我們也不停地換掛牌信息，推特價房，想快點成交，房東也著急，但生意不好做。”上海普陀區一家仲介門店業務員小程説。

    事實上，對於一貫“高歌猛進”的房地産市場而言，今年上半年的各項指標看上去並不美。

    全國商品房投資增速持續下滑，１至５月份比１至４月份回落１．７個百分點。銷售面積和銷售額降幅不斷擴大，土地購置面積同比繼續下降，庫存增加，５月末比４月末增加７５０萬平方米。

    在新建商品房房價指數中，上海、深圳均出現了環比下調。二手房指數中，北京跌幅全國第一。

    “原來市場賣的是未來價，現在要逐步回到現實價了。”上海永慶房屋副總經理李維鎮對眼下的市場變化五味雜陳。

    中國社科院城市與房地産室主任倪鵬飛表示：“房地産市場的調整局面已經形成，而且是在劇烈調整中。”

    過度透支不可持續 調整符合市場規律

    “這一年，也沒見出什麼‘國幾條’，怎麼市場就開始變化了？”鄭州市民王淼説。

    市場掉頭，分化加劇，讓習慣於樓市“高歌猛進”的人們，一時難以接受。“分類調控”這四個字，讓業內人士感慨，以往是“政策很複雜，市場很簡單”，如今是“政策很簡單，市場很複雜”。

    在受訪專家看來，樓市的變化源自市場那只“看不見的手”。

    倪鵬飛説：“過去每次房地産市場調整都是由於房價過度上漲導致市場恐慌，中央和地方出臺更加強硬措施抑制需求，影響市場預期，導致出現換量市場調整。但這次是在政府沒有任何加碼調控狀況下，市場自發的反應，表明市場的調控之手在發揮作用。”

    更多專家認為，這樣的變化符合市場規律。住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹説：“樓市是市場，一定會有上下波動調整，波動是常態，不可能一成不變。”

    樓市調整的背後是過度透支住房需求。

    以房價環比下跌明顯的杭州為例，２０１３年全市常住人口８８４．４萬，僅比上年增加４．２萬，其中外來常住人口１７７．８萬，甚至比上年減少了１．８９萬。開發商的降價恰恰暴露出浙江樓市長期以來高價位與城市定位“嚴重錯配”的深層問題。

    清華大學房地産研究所所長劉洪玉説：“有的開發企業在一個城市做一個項目，恨不得把這裡三、四年的供應做完。這樣高的銷售業績不可能持續，哪有那麼多韭菜可割？”

    與此同時，過度透支的土地供應同樣觸目驚心。數據顯示，近十年我國土地出讓金收入佔地方財政收入的比重普遍超過４０％。

    倪鵬飛説：“當前房地産市場供求結構出現變化，潛在過剩很嚴峻。本輪樓市調整與近年來過度購房需求的釋放和透支關繫緊密。”

    “陣痛”無需過度反應 風險尚要提前防範

    房價步入下行通道，並不為所有人樂見。

    近期，廣州一住宅項目降價銷售，老業主坐不住了，試圖封閉小區，阻止售樓員和看房者進入。

    在商品房預售制度存在的背景下，房價短期下調而引發購房人與開發商之間的矛盾，並不鮮見。

    這樣的“陣痛”無所不在：政府土地出讓收入減少；財務杠桿高、激進購置土地的房地産開發企業以及過度參與房地産開發投融資的基金、保險公司等機構投資者都面臨資金鏈風險。

    值得關注的是，從一系列宏觀經濟指標來看，我國經濟目前運行在合理區間偏低的位置，下行壓力始終未減。這與房地産市場不振、投資下滑有關，反過來經濟下行又影響市場預期、加重市場不振。

    面對種種風險，政府“看得見的手”該如何自處？

    劉洪玉認為：“政府應該持積極、謹慎的態度。一方面是因為目前的市場調整過程屬於擠出泡沫、降低系統性市場風險的過程；另一方面要防止市場短期過度調整損害市場穩定的情況出現。”

    專家建議，在政策上堅持抑制投機性需求，以民生為先發展住房市場。守住個貸不擴大杠桿的底線，加快推進保障房建設，保證低收入者的基本住房需求。積極推進有利於形成長效機制的土地制度改革、財稅體制改革等。

    秦虹説：“對房地産市場的管理關鍵是密切觀察房地産市場的異動，防止市場異動引發的社會、金融和經濟的危機出現。”